Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя обращает внимание заявителей, что отказ в приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов не допускается, за исключением случая представления заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения - в их приеме должно быть отказано непосредственно в момент представления таких заявления и документов, если не установлена личность лица, обратившегося за осуществлением государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе не предъявлен документ, удостоверяющий личность такого лица, или лицо, представляющее заявление и прилагаемые к нему документы, отказалось предъявить документ, удостоверяющий его личность (части 14, 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации)).

Вместе с тем, в целях снижения количества приостановлений (отказов) и повышения качества оказания услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации рекомендуем обратить внимание на следующие типичные основания для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

1. Сведения об объекте недвижимости уже содержатся в ЕГРН

В случаях если сведения об объекте содержатся в ЕГРН (объекту присвоен кадастровый номер) не требуется вносить сведения в ЕГРН как о ранее учтенном объекте недвижимости повторно. В данном случае при необходимости по запросу заинтересованного лица могут быть получены сведения из ЕГРН в виде выписки за плату. На официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (rosreestr.ru) реализованы следующие электронные услуги и сервисы - публичная кадастровая карта и справочная информация по объектам недвижимости в режиме online. Сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» можно воспользоваться если вам необходимо получить актуальную информацию об объекте недвижимости: описание объекта, его адрес, сведения о наличии или отсутствии зарегистрированных прав, ограничений или обременений прав. Поиск информации осуществляется по одному из критериев: кадастровому номеру, условному номеру, адресу, номеру государственной регистрации права, ограничения (обременения) права. Если право, ограничения (обременения) права на объект недвижимости зарегистрированы, сервис позволяет узнать информацию о виде права, ограничения (обременения) права, дате и номере государственной регистрации. Услуга предоставляется заявителю бесплатно в режиме реального времени.

2. Противоречия в Ф.И.О. правообладателя в правоустанавливающих документах при регистрации ранее возникших прав

При ошибках в правоустанавливающих документах, подтверждающих ранее возникшие права (например, неверное написание букв в Ф.И.О., в правоустанавливающем документе не указано отчество, тогда как в паспорте отчество присутствует, и др.) следует обращаться в суд в порядке статьи 264 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций в том числе факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении).

При наличии указанного судебного акта права могут быть зарегистрированы.

3. Не представлены необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, представленные документы по форме и содержанию не соответствуют действующему законодательству:

1. Акт обследования

При обращении с заявлением о прекращении права в заявлении следует указывать в обязательном порядке причину прекращения права (в связи с ликвидацией объекта, преобразованием объекта, вследствие отказа от права собственности).

Заявление о прекращении права собственности на объект капитального строительства может быть принято в т.ч. в связи с ликвидацией объекта, сам по себе отказ от прав собственности на объект капитального строительства без предоставления технических документов, подтверждающих гибель ранее поставленного на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, не является основанием прекращения прав на объект капитально строительства (статьи 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях прекращения существования объекта капитального строительства (гибели, уничтожения), права на который зарегистрированы в ЕГРН, необходимо подавать заявление о прекращении права в связи с ликвидацией объекта и одновременно заявление о снятии с государственного кадастрового учета с приложением акта обследования, подготовленного кадастровым инженером. Если права ранее зарегистрированы в ЕГРН не были, подается заявление о снятии с государственного кадастрового учета с приложением акта обследования.

Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли (статья 56 Закона о регистрации). Если право ранее не было зарегистрировано в ЕГРН к заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю.

Учитывая принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)), в случаях, если здание и земельный участок принадлежат заявителю, отказ от прав собственности на земельный участок под зданием без одновременного представления акта обследования на здание и прекращения прав на здание не соответствует действующему законодательству.

2. Соглашение, заключенное всеми участниками общей долевой собственности, при образовании объекта недвижимости

В случае образования двух и более объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков, в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков.

Если объект недвижимости (объекты капитального строительства, земельные участки) образуются из объектов, находящихся в долевой собственности, на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав представляется в т.ч. соглашение, заключенное всеми участниками общей долевой собственности, по условиям которого происходит объединение объектов и устанавливается общая долевая собственность на вновь образованный объект, либо происходит раздел объекта, находящегося в долевой собственности и возникают права на вновь образованные объекты необходимо представить соглашение (ст. 41 Закона о регистрации, ст. 11.2 ЗК РФ).

Если указанное соглашение заключено в простой письменной форме необходимо представить, как минимум два подлинных экземпляра соглашения. При нахождении объекта (объектов) в собственности одного лица соглашение не требуется, достаточно заявления.

3. Заявление о регистрации ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Заявление об ипотеке в силу закона вправе представить любая сторона (либо все лица, выступающие на стороне залогодержателя, либо все лица, выступающие на стороне залогодателя).

4. Документы, предусмотренные ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

101-ФЗ установлены следующие особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, при нарушении которых сделка признается ничтожной.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

В нарушение вышеизложенного на государственную регистрацию не представляется документ, подтверждающий отказ от права преимущественной покупки города федерального значения Севастополь в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, либо надлежаще оформленное извещение.

5. Форма договора

Договор купли-продажи с определением долей супругов в праве общей долевой собственности, подлежит нотариальному удостоверению (статья 38 Семейного кодекса Российской Федерации).

По ряду заявлений супруги приобретают объект в общую долевую собственность, однако, договор представлен в простой письменной форме, брачный договор, устанавливающий иной режим имущества супругов на государственную регистрацию не представлен. В силу закона супруги могут приобрести имущество по договору в простой письменной форме без предоставления брачного договора в совместную собственность.

Также, на основании статьи 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

6. Перевод необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов

На основании части 5 статьи 7 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» в случае если документы, являющиеся основаниями для государственного кадастрового учета ранее учтенного на территории города Севастополя объекта недвижимости и (или) государственной регистрации ранее возникшего права, ограничения (обременения) права, оформлены на украинском языке и заявителем по собственной инициативе не представлены документы, содержащие осуществленный в установленном федеральным законодательством порядке перевод таких документов на русский язык, должностное лицо исполнительного органа государственной власти города Севастополя, уполномоченного в сфере государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета, обеспечивает указанный перевод документов, который заверяется подписью такого должностного лица и печатью данного органа.

Перевод иных документов, поступающих на государственную регистрацию прав не предусмотрен.

7. Заявление о регистрации ранее возникших прав

Согласно ст. 7 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» к правам, ограничениям (обременениям) прав на объекты недвижимого имущества, возникшим на территории города Севастополя до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - ранее возникшие права), применяется порядок их государственной регистрации, установленный Законом о регистрации.

На основании ст. 69 Закона о регистрации права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. При государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости регистрация ранее возникших прав является обязательной.

Вместе с тем не всегда представляются заявления на государственную регистрацию ранее возникших прав перед переходом прав или оформлением сделки.

8. Акты приема-передачи

В соответствии со ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, указанных выше.

Таким образом, необходимым документом при регистрации договора аренды, расторжении договора аренды является акт прием – передачи, который необходимо прикладывать к пакету документов.

9. Договор, соглашение об обеспечении доступа образуемых земельных участков к землям общего пользования

Согласно пункту 55 приказа Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» сведения об обеспечении образуемых (измененных) земельных участков доступом к землям общего пользования, земельным участкам общего пользования, территории общего пользования посредством ограничения прав правообладателей смежных земельных участков включаются в межевой план на основании соответствующих договоров либо соглашений, заключаемых между собственниками земельных участков либо лицами, которым такие земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Копии таких документов включаются в Приложение.

10. Нотариальная доверенность с указанием соответствующих полномочий

В соответствии со статьями 185, 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами, доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В доверенности должны быть указаны полномочия по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на подписание договора, заявлений, в т.ч. заявлений о регистрации ранее возникшего права, перехода права и др.

11. Ссылка в договоре на ограничения (обременения)

При наличии действующей ипотеки, аренды, др. ограничений (обременений) об этом указывается в договорах (пункт 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

12. Категория земельного участка

В соответствии с пунктом 2 статье 8 Земельного кодекса Российской Федерации категория земель указывается в:

• актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
• договорах, предметом которых являются земельные участки;
• государственном кадастре недвижимости;
• документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 8 Закона о регистрации в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, включающие информацию о категории земель, к которой отнесен земельный участок.

Таким образом, в представляемых на государственную регистрацию договорах, актах, являющихся основанием для возникновения права необходимо указывать категорию земельного участка.

13. При постановке на государственный кадастровый учет вновь образуемых земельных участков:

• Не обеспечен доступ к образуемому земельному участку или к измененному (не верно указан доступ, либо не указан вообще); (п. 56 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 (далее - Требования));
• соглашение о доступе к образуемому земельному участку (пункт 55 Требований);
• сведения об объектах капитального строительства расположенных на образуемом земельном участке (пункт 35 Требований);
• не включается раздел "Сведения о смежных земельных участках" (пункт 60,61 Требований);
• пересечение со смежными земельными участками (пункт 20, статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

14. В рамках учета изменений земельного участка:

• конфигурация уточняемого земельного участка не соответствует представленным документам (нарушение части 10 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• в Акте согласования границ земельного участка отсутствует подтверждение согласования землепользователей смежных земельных участков (также не приведены причины отсутствия согласования) пункт 25, статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• не включают раздел "Сведения о смежных земельных участках" (пункт 60,61 Требований);
• пересечение с земельными участками (пункт 20, статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших (представленных) в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) порядке.

В соответствии со статьей 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, а именно:

• отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости;
• содержать описание недвижимого имущества;
• содержать вид регистрируемого права, если иное не установлено Законом о регистрации;
• в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены;
• должны быть заверены печатями в установленных законодательством Российской Федерации случаях;
• должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц;
• тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво;
• наименования юридических лиц в документах должны быть указаны без сокращения (то есть полное наименование с расшифровкой организационно-правовой формы), с обязательным указанием их мест нахождения;
• фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны в документах полностью.

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества (то есть правоустанавливающие документы), а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе представляются в одном экземпляре-подлиннике, за исключением:

• актов органов государственной власти;
• актов органов местного самоуправления;
• судебных актов, установивших права на недвижимое имущество.

Такие документы с отметкой об их переводе в форму электронного образа документа возвращаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами.

Необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав копии актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления в форме документов на бумажном носителе, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются в одном экземпляре, который после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав возвращается заявителю.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших (представленных) в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации) порядке.

Помимо общих требований к содержанию представляемых документов, предусмотренных в статье 21 Закона о регистрации, установлены также специальные требования к электронной форме документов:

• документы должны быть подготовлены в форме электронных документов и (или) электронных образов документов;
• документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (далее – УКЭП) соответствующих лиц;
• документы должны быть представлены с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций), или официального сайта, или иных информационных технологий взаимодействия с органом регистрации прав.

Необходимые технические условия для представления документов в электронном виде:

• наличие УКЭП уполномоченных лиц;
• наличие доступа в сеть «Интернет»;
• наличие доступа к электронным ресурсам Росреестра, через которые осуществляется представление заявлений и документов на государственную регистрацию сделки;
• оформление документов в форме электронного документа или электронного образа документа в формате, предусмотренном законом (ZIP, XML или PDF).

Особым условием представления документов в электронном виде является наличие в ЕГРН записи о возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных УКЭП (статья 36.2 Закона о регистрации).
При этом наличие записи в ЕГРН о возможности регистрации в электронном виде не требуется в случаях, когда:

• документы представлены нотариусом в электронном виде в установленных Законом о регистрации случаях;
• документы представлена государственным органом в электронном виде в установленных Законом о регистрации случаях;
• документы представлены через кредитную организацию, взаимодействующую с органом регистрации прав в электронном виде, в установленных Законом о регистрации случаях;
• владелец недвижимости является обладателем сертификата электронной подписи, изготовленным удостоверяющим центром Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Возможные варианты представления документов в электронном виде в настоящее время фактически:

1. Самостоятельно с использованием соответствующих сервисов Росреестра («Личный кабинет правообладателя», «Портал Росреестра» и т.д.).
2. Через нотариуса (в случае удостоверения им соответствующих документов) также с использованием сервисов Росреестра.
3. Через банки или застройщиков (в случае представления на регистрацию ипотечных сделок или сделок по ДДУ) также с использованием сервисов Росреестра.
4. Через кадастровых инженеров (в случае выполнения им соответствующих кадастровых работ) с использованием сервиса Росреестра «Личный кабинет кадастрового инженера».
5. Через органы власти (в случае заключения сделки с органом или выдачи органом акта, устанавливающего возникновение, переход, прекращение права) также с использованием сервисов Росреестра.

Так, например, случае представления для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов в форме электронных документов, электронных образов документов такие документы представляются:

1. В форме электронных документов, если Законом о регистрации предусмотрено, что такие документы при их представлении в форме документов на бумажном носителе должны быть представлены в подлиннике, в том числе если такие документы выражают содержание нотариально удостоверенной сделки;
2. В форме электронных документов или электронных образов документов (в том числе акты органов государственной власти, акты органов местного самоуправления, а также судебные акты, установившие права на недвижимое имущество).

Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП):

• уполномоченных на то лиц;
• сторон договора;
• определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц в установленных законодательством Российской Федерации случаях.

Документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемые в форме электронных образов документов, должны быть подписаны УКЭП:

• лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе;
• лиц, которые в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации уполномочены заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе.

Сформированный комплект документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и представляемых в форме электронных документов, электронных образов документов, должен быть подписан УКЭП заявителя.
Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных УКЭП кадастрового инженера.
В случаях, если в соответствии с законодательством о нотариате заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются нотариусом в орган регистрации прав, такие заявление и документы представляются в форме электронного документа, в том числе электронного образа документа.

При представлении нотариусом заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации в форме электронного документа прилагаемые к нему нотариально оформленные документы представляются в орган регистрации прав в форме:

1. Электронного документа:
   • удостоверенного (выданного, совершенного) нотариусом в электронной форме в соответствии с частью 8 статьи 21 Закона о регистрации или в соответствии со статьей 103.8 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате;
   • удостоверенного нотариусом, подписанного простой электронной подписью лица, обратившегося за совершением нотариального действия, и УКЭП нотариуса в порядке, предусмотренном статьей 44.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1;
2. Электронного образа нотариально оформленных документов, подписанного УКЭП нотариуса, который удостоверил (выдал, совершил) указанные документы. Удостоверение равнозначности такого электронного образа, изготовленного нотариусом, документу на бумажном носителе не требуется;
3. Электронного образа документа, на основании которого возникло право на объект недвижимости, подписанного УКЭП нотариуса, в случае, предусмотренном частью 3 статьи 69 Закона о регистрации. Удостоверение равнозначности такого электронного образа, изготовленного нотариусом, документу на бумажном носителе не требуется.

Помимо прочего, электронные образы документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, заверенные УКЭП уполномоченного должностного лица кредитной организации, могут быть представлены в орган регистрации прав с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав в случае, если факт издания (принятия), подлинность и достоверность таких документов (в том числе содержащихся в них сведений) могут быть проверены органом регистрации прав.

Электронные образы документов, представленные в орган регистрации прав в соответствии с настоящей частью, проверяются органом регистрации прав с использованием государственных информационных систем, единой информационной системы нотариата.

В соответствии положениями статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Вместе с тем в целях прекращения права общей долевой собственности необходимо также учитывать все иные положения действующего законодательства Российской Федерации, определяющие возможность или невозможность раздела жилого дома или выдела из жилого дома в том или ином виде в конкретной ситуации, примеры которых описаны ниже.

• 1. Невозможность раздела жилого дома, не имеющего статуса многоквартирного, на квартиры или «части жилого дома»
• 2. Невозможность раздела объекта индивидуального жилищного строительства на два или более жилых дома
• 3. Невозможность выдела одной изолированной части жилого дома в качестве самостоятельного здания без выдела всех иных частей жилого дома, в том числе по решению суда
• 4. Возможность раздела жилого дома на самостоятельные здания - блоки жилого дома блокированной застройки, условия, необходимые для этого, и основания осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые здания

Согласно части 4 статьи 85 Налогового кодекса Российской Федерации Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя каждые 10 дней, а также ежегодно до 15 февраля по состоянию на 1 января текущего года, передаются в Управление Федеральной налоговой службы по г. Севастополю сведения об объектах недвижимости, расположенных на территории города Севастополя, о зарегистрированных правах, сделках, обременениях (ограничениях) на недвижимое имущество, которые должны, в том числе, отражаться в личном кабинете налогоплательщика.

Приказом Федеральной налоговой службы от 22 августа 2017 г. № ММВ-7-17/617@ утвержден порядок ведения личного кабинета налогоплательщика, который позволяет:

• видеть актуальную информацию об объектах имущества и транспортных средствах;
• получать сведения о суммах начисленных и уплаченных налоговых платежей, об имеющейся задолженности и переплатах по налогам перед бюджетом, контролировать состояние расчетов с бюджетом;
• распечатывать налоговые уведомления и квитанции на уплату налогов, не ожидая налогового уведомления по почте;
• оплачивать налоги и задолженность через Интернет;
• получать информацию о ходе камеральной проверки декларации 3-НДФЛ;
• направлять интернет-обращения в налоговые органы.

Информация о каждом новом объекте появляется в Личном кабинете налогоплательщика в течение 10 дней с момента ее поступления в Управление Федеральной налоговой службы по г. Севастополю. Там же отражаются сведения о снятых с учета объектах и дате их отчуждения.

Если в личном кабинете налогоплательщика отражены неактуальные сведения, рекомендуется направить обращение либо в Управление Федеральной налоговой службы по г. Севастополю, либо в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя.

Дополнительно отмечаем, что пунктом 31 части 3 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, возникших на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» до 01.01.2023 года государственная пошлина не уплачивается.

После указанной даты государственная пошлина будет уплачиваться в размере, равном половине установленной Налоговым кодексом Российской Федерации государственной пошлины за государственную регистрацию права на объекты недвижимости.

Рекомендуем всем собственникам объектов недвижимости не откладывать все на последний момент, представить документы, подтверждающие права на объекты недвижимости, в МФЦ и зарегистрировать свои права.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случае продажи объекта недвижимости с оплатой в рассрочку, следует помнить, что в силу требований ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) с момента получения покупателем права собственности на объект недвижимости и до момента его полной оплаты объект недвижимого имущества признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по уплате предусмотренных договором купли-продажи денежных средств.

При этом, для возникновения такого залога не требуется специального указания на это в договоре, так как нормы о залоге в силу закона при купле-продаже являются диспозитивными, иначе говоря, они действуют, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Условие о рассрочке платежа в договоре купли-продажи объекта недвижимости является основанием для регистрации ипотеки в силу закона, которая регистрируется одновременно с регистрацией права залогодателя (приобретателя) на недвижимость на основании заявлений залогодателя или залогодержателя.

Покупатель, хотя и приобретает недвижимость с обременением в виде ипотеки, как собственник вправе распоряжаться купленной, но не оплаченной недвижимостью.

Однако, совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при согласии продавца как залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона N 102-ФЗ) и указания в договоре на обременение недвижимости залогом в обеспечение долга по предыдущей сделке (ст. 38 Закона N 102-ФЗ). В данном случае ипотека в силу закона переходит к новому покупателю недвижимости.

Для того, чтобы при продаже объекта недвижимости с рассрочкой платежа не возник залог в силу закона, стороны должны в договоре предусмотреть отдельным пунктом, что при приобретении покупателем права собственности на объект недвижимого имущества залог в силу закона не возникает и объект недвижимости не признается ими находящимся в залоге у продавца.

В свою очередь, для защиты интересов продавца в случае, если на момент подачи документов на государственную регистрацию права собственности оплата по договору купли-продажи не произведена, возникновение залога целесообразно для защиты интересов продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 2 Закона N 102-ФЗ).

В данном случае, как уже было указано выше, с заявлением о государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи, необходимо также представить заявление о регистрации ипотеки в силу закона.

Обращаем внимание, что в случае, если на момент подачи документов на государственную регистрацию права собственности оплата по договору купли-продажи объекта недвижимости произведена, рекомендуем такие сведения указывать в самом договоре или предоставлять на государственную регистрацию подтверждающие указанный факт документы (например, акт приема-передачи объекта недвижимости содержащий сведения, в том числе об оплате), с целью регистрации права собственности без обременения в виде ипотеки в силу закона.

В адрес Управления поступают обращения заявителей по вопросу юридической силы и легитимности удостоверения выписок из ЕГРН, сформированных по результатам рассмотрения запросов сведений, содержащихся в ЕГРН, сотрудниками многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг.

Согласно части 6 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в ЕГРН, выписки из ЕГРН, или ином виде, установленном органом нормативно-правового регулирования.

Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968 утверждены порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН (далее – Порядок предоставления сведений) и порядок уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в ЕГРН, согласно которому при предоставлении сведений в виде бумажного документа, составленного многофункциональным центром и подтверждающего содержание электронных документов, направленных в многофункциональный центр по результатам предоставления государственной услуги органом регистрации прав, такой документ подписывается уполномоченным сотрудником многофункционального центра и заверяется оттиском печати многофункционального центра.

Приложением № 2 к Порядку предоставления сведений установлена форма запроса сведений, содержащихся в ЕГРН, согласно которой при заполнении запроса выбирается способ получения сведений из ЕГРН, в том числе способ «В многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг в виде бумажного документа, составленного многофункциональным центром и подтверждающего содержание электронных документов, направленных в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг по результатам предоставления государственной услуги органом регистрации прав».

Таким образом, выписка из ЕГРН, полученная в рамках запроса сведений, содержащихся в ЕГРН, при указании соответствующего способа получения запрашиваемых документов, подписанная уполномоченным должностным лицом многофункционального центра и заверенная оттиском печати многофункционального центра легитимна и имеют полную юридическую силу.

Отмечаем также, что при получении сведений, содержащихся в ЕГРН, иным способом, например в виде «Почтового отправления по указанному адресу», выписка из ЕГРН подписывается уполномоченным должностным лицом органа регистрации прав и заверяется оттиском печати данного органа и имеет ту же юридическую силу, что и выписка, удостоверенная многофункциональным центром.

Согласно части 1 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В соответствии с положениями частей 2 и 7 статьи 1 Закона о регистрации ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, в результате государственного кадастрового учета недвижимого имущества подтверждается существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества сведения о таком недвижимом имуществе (кадастровые работы) (часть 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).

Таким образом, подлежащие внесению в ЕГРН сведения об объекте недвижимости (в том числе на основании технического плана) должны быть достоверными и актуальными на момент проведения кадастровых работ.

Также, исходя из смысла положений пунктов 51, 60, 66 приложения № 2 к приказу Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (далее - Приказ № 953) следует, что графическая часть технического плана помещения должна быть подготовлена кадастровым инженером самостоятельно в соответствии с фактической ситуацией на местности.

При этом исходя из положений части 10 статьи 24, части 3 статьи 71 Закона о регистрации, пункта 20 приложения № 2 к Приказу № 953 сведения о площади помещения и о его местоположении в пределах этажа здания (план этажа здания, на котором расположено помещение) определяются (составляются) кадастровым инженером самостоятельно по результатам выполненных им кадастровых работ.

Учитывая изложенное, подготовка технического плана помещения без измерения (определения) фактических значений тех или иных параметров объекта недвижимости с использованием только архивных документов на объект недвижимости действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена (в том числе по причине вероятности их неактуальности, наличия в них ошибок или неточностей).

Мировая практика свидетельствуют, что процесс осуществления правосудия начинается с момента обращения в суд и заканчивается исполнением судебного решения. Судебное производство должно иметь целостную и логично завершенную структуру: от обращения в суд и до исполнения судебного решения. В противном случае звенья этой структуры – судебное разбирательство и принятие правосудного решения теряют свою значимость.

При анализе поступающих судебных актов в настоящее время отмечаем, что в процессе рассмотрения судами имущественных споров, например, о признании недействительными актов органа власти или сделок с недвижимым имуществом, возникают трудности с исполнением принятых судебных актов.

В случаях, когда права ответчика на спорное имущество возникли на основании акта соответствующего органа либо сделки, обращение в суд только с требованием о признании указанных оснований недействительными не приведет к погашению соответствующих записей о правах ответчика (прекращению прав) в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и восстановлению прав истца (пункт 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Поэтому в целях восстановления прав истца в указанных случаях необходимо обращаться в суд с требованиями о применении последствий недействительности сделки, а при оспаривании акта государственного органа или органа местного самоуправления - обеспечить предъявление требования о признании права собственности и (или) об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, определение требований, подлежащих разрешению в судебном порядке, должно отвечать на вопросы: повлечет ли удовлетворение заявленных требований реальное восстановление нарушенных прав и какие действия для этого необходимо совершить иным лицам?

Стоит отметить, что если имущество, являвшееся предметом сделки, уже находится у третьего лица, то последствия недействительности сделки в виде возврата переданного по сделке применены быть не могут, собственник может защищать свое право путем предъявления виндикационного иска с требованиями о признании права.

Пример: Решение суда о признании недействительным договора купли продажи земельного участка

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) кадастровые карты представляют собой составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Публичные кадастровые карты - кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц, подлежат размещению на официальном сайте для просмотра без подачи запросов и взимания платы и ведутся органом регистрации прав в электронной форме.

Состав сведений, содержащихся в кадастровых картах, утвержден приказом Минэкономразвития России от 17.03.2016 № 145. На публичных кадастровых картах воспроизводятся общедоступные сведения ЕГРН. Сведения о зарегистрированных правах, обременениях, а также арестах (запретах) не входят в вышеуказанный перечень и не подлежат воспроизведению в публичных кадастровых картах.

Для получения актуальных сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, заинтересованному лицу необходимо обратится в любой из офисов ГКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Севастополь» (далее – МФЦ) либо воспользовавшись сервисом, размещенном на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адресу https://rosreestr.ru

Выгрузка сведений из ЕГРН об объектах недвижимости для отображения на публичной кадастровой карте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети Интернет выполняется Управлением государственной регистрации права и кадастра ежедневно в автоматическом режиме.

В соответствии с порядком ведения публичной кадастровой карты, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 18.02.2013 № П/51, ответственность за достоверность и полноту сведений, размещаемых на публичной кадастровой карте, возложена на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (107078, г. Москва, Орликов переулок, д. 10, стр. 1, тел. 8 (495) 587-80-80, http://kadastr.ru).

Следует отметить, что местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, которые указываются в межевом плане.

Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура таких здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, которые указываются в техническом плане.

В случае отсутствия в ЕГРН сведений об местоположении объектов недвижимости (координат характерных точек границ или контура) отображение информации на публичной кадастровой карте невозможно.

Для уточнения местоположения границ земельного участка, а также местоположения здания, сооружения и иных объектов недвижимого имущества собственнику необходимо представить в МФЦ межевой план или технический план объекта, подготовленный кадастровым инженером. Государственный реестр кадастровых инженеров размещен на официальном интернет-сайте Росреестра - https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki, реестр кадастровых инженеров, осуществляющих свою деятельность на территории города Севастополя, размещен на интернет-сайте Управления - http://sevreestr.ru/actions/act-rki).

Бывает так, что покупатели соблазняются предложениями купить жилье в многоквартирном доме, построенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства – оно на 30-50% дешевле, чем в обычных жилых постройках. Но не все знают, с какими серьезными рисками сопряжены такие сделки.

Разрешенное использование вышеуказанных земельных участков по своей природе направлено на размещение индивидуальных жилых домов, предназначенных для удовлетворения одной семьей своих бытовых и иных нужд; выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.

Исходя из вышеперечисленных характеристик, очевидны отличия жилого дома от многоквартирного жилого дома (МКД). Ключевое слово – «многоквартирный». Делать несколько квартир в индивидуальном доме запрещено. Но как же получается, что такие строения все же появляются и граждане покупают в них жилье? Предлагается рассмотреть наиболее распространенные схемы привлечения покупателей.

Схема № 1 – Обещательная

Застройщик не скрывает от клиентов, что в его праве собственности на земельный участок указан разрешенный вид использования, предназначенный фактически для строительства индивидуального жилого дома, и уверяет покупателей, что вот-вот получит документы о смене вида разрешенного использования земельного участка. Такое действительно возможно. Но какие-либо гарантии в данном вопросе отсутствуют.

Поверив обещаниям застройщика, покупатели подписывают с ним предварительные договоры купли-продажи, участия в долевом строительстве или еще какие-либо документы, в которых он обещает перезаключить договор с предварительного на основной, как только получит разрешение на строительство. Граждане выплачивают застройщику деньги. Но смена вида разрешенного использования земельного участка так и не происходит, а значит, разрешение на строительство МКД застройщик не получает.

Можно попробовать вернуть уплаченные деньги через суд. Шансы незначительны. Федеральными законами от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» такие проекты не регулируются. Придется апеллировать к нормам Гражданского кодекса, касающимся возмездных договоров между лицами (статья 423). Обязать застройщика вернуть деньги почти невозможно. К тому же он может обанкротиться и его имущества не хватит на то, чтобы погасить долги перед всеми кредиторами.

Схема № 2 – «дачная амнистия»

Похожа на первую, только застройщик обещает не сменить вид использования участка, а узаконить многоквартирную постройку в упрощенном порядке.

Речь идет о так называемой «дачной амнистии», действующей на территории города Севастополя до 01.01.2023 на основании Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя».

Суть в том, что до указанной даты разрешается регистрировать уже построенный (возведенный) дом, а не сначала утверждать проектную документацию по нему и получать разрешение на строительство.

Но главное условие упрощенки – соответствие постройки разрешенному виду использования участка. Так что если на земле разрешено возводить только индивидуальный жилой дом, то многоквартирную высотку никто не амнистирует. Заплатив деньги за квартиру в таком доме, вы не увидите ни денег, ни квартиры. Кроме того, велика вероятность, что подобный дом может быть снесен по решению суда.

Схема № 3 – Долёвка

В этом случае застройщик обычно не скрывает ни назначения участка, ни того, что не собирается оформлять перевод его в другую категорию. Но покупателям «объясняет», что ничего незаконного в постройке нет: дом соответствует этажности и площади. Гражданам предлагают покупать не квартиры, а доли в общей недвижимости. Какая разница, говорит застройщик, ведь это все равно будет ваше имущество. И прописаться в таком доме вы сможете. Зато соседей мало: в строении такой площади будет не больше 12-15 квартир. По сути, получается огромная коммуналка.

Однако скрытые угрозы в такой истории все-ровно существуют.

Во-первых, у государственных органов могут возникнуть подозрения, что дом многоквартирный, они организуют проверку и через суд докажут этот факт, что в конечном итоге приведет к сносу постройки.

Во-вторых, даже если этого и не произойдет, инженерные мощности данной территории могут не выдержать нагрузки. Ведь они не рассчитаны на то, что водой, канализацией, электричеством, теплом будет пользоваться одна семья, а не 15.

И в-третьих, самое главное – продать такое жилье потом будет крайне сложно. Дело в том, что для продажи вашу долю в объекте недвижимости сначала придется выделить в судебном порядке, после чего вы должны будете предложить выкупить ее всем остальным собственникам, и только получив письменный отказ от каждого, можно продавать. Предположим, у вас идеальные отношения со всеми 15 семьями ваших соседей и они не станут вставлять вам палки в колеса, а быстро напишут отказы. Но найти покупателя, готового поселиться в такой огромной коммунальной квартире, совершенно не просто.

Итог

Строительство МКД на земельном участке, не предназначенном для таких целей – незаконно, и суды бесстрастно принимают решения о сносе таких объектов. Прецеденты исчисляются сотнями и тысячами рассмотренных судебных дел по данному направлению. Надеяться на авось крайне опасно: решение суда может быть вынесено и через несколько лет после заселения, ремонта и обустройства в своей «квартире».

Так что покупать квартиру стоит, только если дом строится на участке, принадлежащем проверенному застройщику (или находящемся у него в долгосрочной аренде) и предназначенном для возведения многоквартирного жилья.

В соответствии с пунктом 11 части 1 статьи 6.1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (далее – Закон № 46-ЗС) документами, подтверждающими наличие прав, возникших до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Федерального конституционного закона) и подлежащих государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), являются, в том числе выданные в установленном порядке сертификаты на право на земельную долю (пай).

Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте) предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте.

При этом согласно части 3 статьи 2 Закона № 46-ЗС до 1 января 2023 года выдел земельных долей (паев) осуществляется в порядке, установленном Законом об обороте, с учетом особенностей, установленных статьей 10.1 Закона № 46-ЗС. А именно, в соответствии с частью 4 статьи 10.1 Закона № 46-ЗС документом, удостоверяющим право на земельную долю (пай), является:

1. Сертификат на право на земельную долю (пай), выданный до вступления в силу Федерального конституционного закона;
2. Свидетельство о праве на наследство;
3. Решение суда о признании права на земельную долю (пай);
4. Решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций либо решение совета народных депутатов о передаче земель в коллективную собственность со списком граждан-совладельцев, имеющих право на земельную долю (пай), принятые до вступления в силу Федерального конституционного закона.

Необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 2 части 6 статьи 47 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, является, в том числе проект межевания земельного участка.

Вместе с тем, частью 6 статьи 10.1 Закона № 46-ЗС предусмотрено, что утвержденные в установленном порядке проекты разгосударствления и приватизации земель, схемы раздела земель коллективной собственности, проекты землеустройства по организации территории земельных долей (паев), техническая документация по землеустройству по составлению документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, содержащие графические материалы раздела на земельные участки, выделяемые в счет земельных долей (паев), разработанные и утвержденные до вступления в силу Федерального конституционного закона, до 1 января 2023 года признаются для целей выдела земельных долей (паев) проектами межевания земельных участков.

Учитывая изложенное, для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, образуемого путем выдела его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и государственной регистрации права на данный земельный участок Вам необходимо представить в Многофункциональный центр:

• заявление о постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права;
• документ, удостоверяющий право на земельную долю (пай);
• межевой план, подготовленный на основании проекта землеустройства по организации территории земельных участков (паев) земель коллективной собственности либо на основании проекта межевания земельного участка в случае отсутствия проекта землеустройства, содержащего сведения об образуемом земельном участке.

Дополнительно сообщаем, что в случае необходимости, для получения копии проекта землеустройства по организации территории земельных участков (паев) земель коллективной собственности, Вы можете обратиться в отдел ведения архива Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя каждую среду с 14.00 до 18.00 по адресу: г. Севастополь, ул. Демидова, 13, 5-й этаж, каб. № 501.

Согласно части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1. Акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;
2. Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
3. Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
4. Свидетельства о праве на наследство;
5. Вступившие в законную силу судебные акты;
6. Акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
7. Межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);
• утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
8. Иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;
9. Наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В силу части 10 статьи 40 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

1. Строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;
2. Строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
3. Строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
4. Строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
5. Изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
• капитального ремонта объектов капитального строительства;
• строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
• строительства, реконструкции посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом;
• строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно;
6. Иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

В соответствии с положениями части 10 статьи 40 Закона о регистрации и части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на вышеуказанные гаражи не может быть осуществлена в отсутствие разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию, поскольку для его строительства в соответствии с федеральными законами требуется разрешение на строительство.

Таким образом, при отсутствии разрешения на ввод, осуществить государственную регистрацию права собственности на указанные гаражи, представляется возможным только на основании решения суда о признании права собственности на самовольную постройку.

Пунктом 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) предусмотрен порядок проведения государственной регистрации, обязательным этапом которой является правовая экспертиза документов.

При проведении правовой экспертизы изучаются представленные для государственной регистрации прав документы с целью установления юридического факта, являющегося основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.

Проводя правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов на основании заявления о переходе права собственности на земельный участок, в случае если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует категория земельного участка, государственный регистратор проводит мероприятия, направленные на исключение проведения государственной регистрации на основании ничтожной сделки, в части несоблюдения Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а именно: направляет запросы в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, анализирует иные сведения об объекте (площадь, адрес, разрешенное использование земельного участка).

Если в результате проводимых мероприятий государственному регистратору не удастся однозначно определить категорию земельного участка, а также в случае если в представленных документах будет отсутствовать уведомление (с отметкой о вручении) Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, в рамках исполнения требований, установленных частью 2 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок будет приостановлена на основании пункта 5, 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации (не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной).

В соответствии с пунктом 4 постановления Правительства Севастополя от 28.03.2016 № 228-ПП «Об утверждении Порядка определения видов разрешенного использования и категории земель в отношении земельных участков, расположенных на территории города Севастополя» категория земель в отношении земельного участка определяются исполнительным органом государственной власти города Севастополя, уполномоченным распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя, при утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утверждении плана границ земельного участка, а также путем принятия отдельного правового акта на основании заявления правообладателя земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов), в том числе об установлении категории земельного участка.

Согласно части 1 статьи 33 Закона о регистрации в случае, если указанные в частях 1, 5, 7 - 9, 12, 13 статьи 32 Закона о регистрации сведения не внесены в Единый государственный реестр недвижимости в сроки, установленные статьей 34 Закона о регистрации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости и распоряжение Департамента по имущественным и земельным отношениям об установлении категории земель земельного участка может быть представлено в офисы Государственного казенного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Севастополь.

Государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права уплачивается в следующем порядке:

1. При регистрации ранее возникшего права одновременно с переходом права государственная пошлина не взимается (например, подтверждение ранее возникшего права и одновременно переход права по сделке отчуждения (дарение, купля-продажа и др.).
2. При регистрации ранее возникшего права одновременно с регистрацией ограничений (обременений), например, ипотеки, аренды – уплачивается государственная пошлина в размере, равном половине государственной пошлины за государственную регистрацию права на недвижимое имущество (например, право ранее возникло (вне зависимости право это долевой собственности либо право собственности), подается заявление о регистрации ранее возникшего права собственности либо долевой собственности и договор ипотеки, следовательно, за ранее возникшее право взимается государственная пошлина в размере 1000 рублей с каждого собственника).
3. При подтверждении права (как права собственности, так и долевой собственности) по желанию правообладателя без одновременного перехода права собственности либо без одновременной регистрации ограничений (обременений) уплачивается государственная пошлина в полном размере как с собственника за регистрацию права собственности, так и со всех участников общей долевой собственности по 2000 рублей с каждого.

В указанных выше случаях положения пункта 2 статьи 333.18 Налогового Кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные настоящей главой, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях, не применяются, так как осуществляется государственная регистрация доли в праве общей долевой собственности, возникновение которой не связано с моментом государственной регистрации и проводится по желанию собственника.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», орган регистрации прав обязан возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, если информация об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав по истечении пяти дней с даты подачи соответствующего заявления отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем.

Оплата государственной пошлины, за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, возникших на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до 21 марта 2014 года

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее — Закон о регистрации) документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации:

• отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости;
• содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права (если иное не установлено Законом о регистрации);
• быть нотариально удостоверены (в установленных законодательством Российской Федерации случаях);
• быть заверены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц;
• тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения;
• фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны в документах полностью.

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются:

1. Не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме.
2. Не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, и заявлений) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должен быть возвращен заявителю.

Копии актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления в форме документов на бумажном носителе, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество, в форме документов на бумажном носителе представляются для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в одном экземпляре, который после сканирования при выдаче документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав возвращается заявителю.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике.

Поскольку Росреестр занимается оформлением прав на недвижимость, ведомство рекомендует обратить внимание на основные моменты, которые помогут добропорядочным гражданам при покупке недвижимости уберечься от мошенников. Кроме того, Росреестр может дать несколько простых советов собственникам жилья, как защитить свою недвижимость от мошеннических действий.

Во-первых, каждый владелец недвижимого имущества может подать заявление в Росреестр о том, что сделки с принадлежащим ему имуществом могут производиться только при его личном участии. При подаче такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись. Наличие такой записи в ЕГРН является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного на государственную регистрацию прав на эту недвижимость другим лицом.

Заявление о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия его собственника можно подать в электронном виде в личном кабинете Росреестра (сервис расположен на главной странице сайта ведомства). Обратиться с таким заявлением также можно лично в любой офис Федеральной кадастровой палаты и МФЦ (независимо от региона нахождения недвижимости). Например, гражданин владеет квартирой в Твери, но в настоящее время живет в Барнауле. В этом случае он может запретить распоряжаться своим имуществом без личного присутствия из Барнаула. Такая мера, предусмотренная федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», направлена на защиту прав собственников недвижимости. В частности, предоставление возможности запрета сделок с имуществом без личного участия ее собственника, направлено на снижение числа мошеннических операций с недвижимостью, заключаемых посредниками, которые действуют по доверенности.

Во-вторых, покупателю недвижимости стоит обратить внимание на несколько моментов, которые должны заставить его насторожиться.

Так, до совершения сделки лучше всего получить выписку об объекте из ЕГРН.

Кроме того, при планировании покупки недвижимости стоит проверить историю объекта и документов в случае возникновения следующих ситуаций:

• Квартиру продают по доверенности. И в этом случае также необходимо удостовериться, что собственник на самом деле хочет продать квартиру. Можно проверить доверенность через специальный сервис на сайте Федеральной нотариальной палаты.
• Покупателю предоставили не оригиналы документов, а их дубликаты или копии. В этом случае документы могут оказаться поддельными и настоящие владельцы могут не подозревать, что их собственность продается.
• Если покупателю не предоставляют оригиналы документов или продают по доверенности – надо постараться связаться с собственником, побеседовать с ним лично, при этом удостовериться, что он говорит именно с тем, на кого оформлена недвижимость.
• Если покупателя торопят с подписанием документов. Или квартира продается намного меньше обычной рыночной цены без достаточных для этого оснований.
• И, наконец, покупателя должен насторожить тот факт, что квартира сменила несколько владельцев за короткий срок.

Росреестр рекомендует принять дополнительные меры по проверке истории объекта недвижимости до заключения сделки.

Ошибки могут быть техническими или реестровыми в зависимости от этапа, на котором произошло искажение информации.

Техническую ошибку (опечатку, грамматическую или арифметическую ошибку) может допустить работник Росреестра в процессе внесения записей в ЕГРН. Тогда данные ЕГРН будут отличаться от сведений в документах, которые были представлены на кадастровый учет или регистрацию прав. Среди самых распространенных технических ошибок – неправильные фамилии, имена и отчества правообладателей и адреса объектов недвижимости.

Если исправление технической ошибки не влечет за собой прекращение, возникновение или переход права собственности, она исправляется по решению государственного регистратора прав, то есть самим ведомством.

Несоответствие в записях могут выявить госслужащие самостоятельно, либо заинтересованное лицо направит заявление об исправлении технической ошибки. Решение об исправлении технической ошибки также может быть принято судом. Во всех случаях техошибка исправляется Росреестром в течение 3 дней после поступления соответствующей информации. Росреестр уведомляет об этом все заинтересованные стороны в течение 3 рабочих дней со дня исправления технической ошибки.

Заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН можно подать через МФЦ или офисы Кадастровой палаты, направить в Росреестр по почте. Кроме того, можно воспользоваться электронным сервисом на официальном сайте Росреестра или возможностями «Личного кабинета правообладателя».

В случае если недостоверные сведения содержались в документах, которые представлены на кадастровый учет или государственную регистрацию прав, и были воспроизведены в ЕГРН, имеет место реестровая ошибка. Например, кадастровый инженер неправильно определил границы участка или площадь здания. В результате границы одного участка «наехали» на границы другого участка, а площадь индивидуального жилого дома не соответствует действительности. Если исправление реестровой ошибки не влечет за собой прекращение, возникновение или переход права собственности, это тоже может быть сделано по решению государственного регистратора прав.

Чтобы исправить реестровую ошибку, необходимо запускать процедуру внесения изменений в сведения ЕГРН в связи с исправлением реестровой ошибки. Для этого требуется собрать необходимый пакет документов (межевой план, технический план, акт обследования, и т.д.) и подать через МФЦ, офисы Кадастровой палаты или направить в Росреестр по почте.

Документы, содержащие необходимые для исправления реестровых ошибок сведения могут поступить в Росреестр в порядке межведомственного информационного взаимодействия (без участия гражданина), в случае если ошибка содержалась в таких документах. Решение об исправлении реестровой ошибки также может быть принято судом. Во всех случаях реестровая ошибка исправляется Росреестром в течение 5 дней после поступления соответствующих документов.

Если исправление технической или реестровой ошибки влечет за собой прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права собственности, ситуация может быть разрешена только в судебном порядке.

Нотариальное удостоверение обязательно не для любой сделки, которая влечет возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, а только в случаях, определенных законом. Кроме того, обязательное удостоверение сделки может быть установлено соглашением сторон, даже если по закону ее нотариальное удостоверение не требовалось.

Сейчас в соответствии с законодательством обязательного нотариального удостоверения требуют несколько видов сделок с недвижимостью.

1. Сделки по отчуждению (продаже, дарению и т.д.) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
2. Законодательство предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки или доверительного управления, по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
3. По общему правилу подлежат нотариальному удостоверению доверенности:
• на представление заявления на государственный кадастровый учет или государственную регистрацию прав и необходимых документов;
• на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
• на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.
• Если заявление и документы на регистрацию сделки или на регистрацию права, ограничения или обременения права на ее основании представляются почтовым отправлением, то такая сделка также требует нотариального удостоверения. При этом должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке подлинность подписи заявителя на заявлении, а также в нотариальном порядке должна быть удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя как на представление документов на государственный кадастровый учет и регистрацию прав, так и подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку (если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимости или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право или ограничение права и обременение объекта недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности).
• Нотариального удостоверения требуют договоры уступки прав требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

Регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов осуществляется в течение трех рабочих дней с даты приема или поступления в Росреестр заявления и указанных документов, а в случае поступления заявления и документов в электронном виде – в течение одного рабочего дня.

Государственный регистратор при получении документов проводит правовую экспертизу на предмет наличия или отсутствия установленных законодательством оснований для приостановления кадастрового учета или регистрации прав, а также для отказа в проведении этих процедур.

При этом в случае проведения регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Это определено Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Перечень документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства определен государственным законом «О государственной регистрации недвижимости» и другими нормативными правовыми актами, регламентирующими эту процедуру.

По общим правилам для оформления права собственности на объект долевого строительства к заявлению о регистрации прав необходимо приложить документ, подтверждающий полномочия представителя участника долевого строительства (если с заявлением обращается не сам участник), а также документы, являющиеся основанием для проведения регистрации прав.

Постановка на кадастровый учет многоквартирного дома вместе со всеми расположенными в нем помещениями проводится по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на принятие решения о выдаче разрешения на ввод этого дома в эксплуатацию. Такой орган в электронном виде вместе с заявлением направляет в Росреестр документы, необходимые для проведения кадастрового учета, включая разрешение на ввод в эксплуатацию. Заявления и документы должны быть направлены в Росреестр уполномоченным органом в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия им решения о вводе данного дома в эксплуатацию.

Для оформления права собственности на объект долевого строительства необходимо представить подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по такому договору (после государственной регистрации он возвращается правообладателю). К документам, необходимым для проведения этой процедуры, также относится передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства.