Раздел жилого дома на дома блокированной застройки.
Изменение вида разрешенного использования образованного в результате раздела жилого дома на «дом блокированной застройки»

На территории города Севастополя значительное количество жилого фонда составляют жилые дома, состоящие из изолированных общей стеной (стенами) двух – четырех «квартир», имеющих самостоятельные выходы на свои земельные участки. До 18.03.2014 указанные земельные участки предоставлялись для индивидуального жилищного строительства, при этом на расположенные на них объекты недвижимости регистрировалось или право общей долевой собственности на здание (жилой дом), или право собственности в отдельности на помещения (квартиры) в таком доме (например, в целях реализации прав граждан на приватизацию жилых помещений). Кроме того, имеют место ситуации, когда право одного из собственников было зарегистрировано на квартиру, а другого – на соответствующую долю в «общем» жилом доме.

Указанные обстоятельства не соотносятся с положениями действующего земельного и гражданского законодательства Российской Федерации и правовой статус вышеуказанных объектов не был урегулирован.

Так, в соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) жилой дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, а в силу положений ч. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещения (в том числе жилые) в жилом доме не допускаются.

Вместе с тем 01.03.2022 вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 476-ФЗ), которым ст. 1 ГрК РФ дополнена п. 40, определяющим понятие «дом блокированной застройки», - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

На основании ч. 1 ст. 16 Закона № 476-ФЗ блок, указанный в п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Закона № 476 ФЗ), соответствующий признакам, указанным в п. 40 ст. 1 ГрК РФ, со дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

Письмами от 28.03.2022 № 14-2287-ТГ/22 и от 09.08.2022 № 14-6832-ТГ/22 Росреестром в территориальные органы Росреестра, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», а также Госкомрегистр и Севреестр направлены разъяснения в том числе в части применения положений ст. 16 Закона № 476-ФЗ, согласно которым:

1. Если объект недвижимости, учтенный в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) с видом объекта недвижимости «здание», назначением «жилой дом», на который в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности, представляет собой несколько (два и более) домов блокированной застройки, отвечающих указанным в п. 40 ст. 1 ГрК РФ признакам, в отношении таких домов блокированной застройки могут быть осуществлены постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав с видом объекта недвижимости «здание», назначением «жилой дом» и видом разрешенного использования «дом блокированной застройки». В указанном случае учетно-регистрационные действия осуществляются на основании соответствующего заявления и необходимых для этого документов, в том числе соглашения участников общей долевой собственности о разделе исходного объекта недвижимости (жилого дома) и технического плана, подготовленного кадастровым инженером (в том числе на основании технического паспорта, выданного до 18.03.2014), содержащего сведения обо всех образуемых объектах недвижимости (домах блокированной застройки), с одновременным снятием с государственного кадастрового учета исходного объекта недвижимости и государственной регистрацией прекращения права общей долевой собственности на него;
2. Если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о жилых помещениях (квартирах) в жилом доме блокированной застройки и зарегистрированы права на такие помещения и данные помещения соответствуют признакам дома блокированной застройки, указанным в п. 40 ст. 1 ГрК РФ, собственники этих домов (учтенных в ЕГРН в качестве помещений) вправе совместным решением уполномочить одного из собственников домов на обращение от имени всех собственников домов в орган регистрации прав (многофункциональный центр) с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования таких домов в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных Законом № 476-ФЗ, а именно: об учете изменений сведений о виде «помещение», назначении «жилое», виде жилого помещения «квартира» на вид «здание», назначение «жилой дом», вид разрешенного использования «дом блокированной застройки». Одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета соответствующих изменений орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором по сведениям ЕГРН расположены учтенные ранее помещения (блоки), без соответствующего заявления;
3. Возможность применения положений ст. 16 Закона № 476-ФЗ определяется исходя из архитектурно-планировочных решений, примененных в отношении исходного здания (жилого дома) и его частей, при этом подготовка каких-либо дополнительных заключений Законом № 476-ФЗ не предусмотрена;
4. До завершения соответствующей доработки федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН (в части изменения вида объекта с «помещение» на «здание») при поступлении соответствующих заявлений органу регистрации прав подлежит в поле «Наименование помещения» указывать слова «Объект недвижимости признан самостоятельным зданием с назначением «жилой дом» в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также указывать вид разрешенного использования объекта «дом блокированной застройки».

Учитывая изложенное, собственниками указанных объектов недвижимости в орган регистрации прав (через многофункциональный центр или официальный сайт Росреестра) могут быть поданы следующие виды заявлений:

1. Если на жилой дом, представляющий собой несколько (два и более) домов блокированной застройки, отвечающих указанным в п. 40 ст. 1 ГрК РФ признакам, зарегистрировано право общей долевой собственности:
   • заявление о постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на образованные дома блокированной застройки в результате раздела жилого дома от всех собственников;
   • с заявлением необходимо представить один технический план, содержащий в себе сведения о всех образуемых жилых домах с указанием вида разрешенного использования «дом блокированной застройки», а также соглашение о разделе жилого дома (с указанием вида разрешенного использования образуемых жилых домов «дом блокированной застройки») или при недостижении такого соглашения всеми участниками долевой собственности – соответствующее решение суда.
2. Если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о жилых помещениях (квартирах) в жилом доме блокированной застройки и зарегистрированы права на такие помещения и данные помещения соответствуют признакам дома блокированной застройки:
   • заявление о государственном кадастровом учете в части учета изменений в связи с приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства,
   • в реквизите 4 в числе прочего в графе «Дополнительная информация» указывать слова «здание с назначением - «жилой дом», и видом разрешенного использования - «дом блокированной застройки»,
   • в реквизите 14 «Примечание» указывать слова «в силу частей 1, 4 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,
   • заявления должны быть представлены одновременно в отношении всех помещений в жилом доме блокированной застройки соответственно всеми собственниками каждого помещения или одним из таких собственников при наличии совместного решения всех собственников, наделяющего его соответствующими полномочиями;
3. Если ранее был осуществлен государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилые дома, образованные в результате раздела исходного жилого дома на основании соответствующего соглашения участников общей долевой собственности, без указания вида разрешенного использования здания «дом блокированной застройки» (в том числе в целях дальнейшей возможности присвоения адреса таким объектам недвижимости Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя):
   • заявление о государственном кадастровом учете в части учета изменений в связи с приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства,
   • в реквизите 4 в числе прочего в графе «Дополнительная информация» указывать слова «жилой дом с видом разрешенного использования – «дом блокированной застройки»,
   • в реквизите 14 «Примечание» указывать слова «в силу частей 1, 4 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,
   • заявление представляется собственником (собственниками) образованного «блока» в результате раздела жилого дома без приложения каких-либо документов и независимо от волеизъявления собственника (собственников) второго (иных) образованных «блоков».

Важно! Раздел жилого дома, не представляющего собой совокупность домов блокированной застройки (нет обособления одной прямой общей стеной, нет «своего» земельного участка под каждым блоком), не представляется возможным ни на самостоятельные здания (п. 39 ст. 1 ГрК РФ), ни на самостоятельные жилые помещения (ч. 7 ст. 41 Закона № 218-ФЗ).