Порядок и возможные жизненные случаи раздела жилого дома на самостоятельные объекты недвижимости

1. Невозможность раздела жилого дома, не имеющего статуса многоквартирного, на квартиры или «части жилого дома» 2. Невозможность раздела объекта индивидуального жилищного строительства на два или более жилых дома 3. Невозможность выдела одной изолированной части жилого дома в качестве самостоятельного здания без выдела всех иных частей жилого дома, в том числе по решению суда 4. Возможность раздела жилого дома на самостоятельные здания - блоки жилого дома блокированной застройки, условия, необходимые для этого, и основания осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые здания Приложения

В соответствии положениями статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Вместе с тем в целях прекращения права общей долевой собственности необходимо также учитывать все иные положения действующего законодательства Российской Федерации, определяющие возможность или невозможность раздела жилого дома или выдела из жилого дома в том или ином виде в конкретной ситуации, примеры которых описаны ниже.

Согласно пункту 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47).

Таким образом, согласно действующему законодательству квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, должен располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

Кроме того, частью 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) установлен прямой запрет на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме.

Вместе с тем часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

При этом сведения о «части объекта недвижимости» вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости.

Пунктом 14 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определено, что помещением является часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений - комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).

При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельного самостоятельного здания.

Учитывая изложенное, введение в гражданский оборот жилых (квартир, комнат) и нежилых помещений в жилом доме, а также «частей жилого дома» в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не предусмотрено действующим законодательством.

Аналогичная позиция изложена в письмах Минэкономразвития России от 25.08.2017 № ОГ-Д23-9803, от 20.04.2017 № ОГ-Д23-4621.

Исходя из положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства; исключение предусмотрено только в отношении жилых и нежилых помещений и машино-мест, являющихся частью здания или сооружения.

При этом вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом, индивидуальный жилой дом) - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Таким образом, раздел или выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

При этом необходимо иметь в виду положение абзаца 2 пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Пунктом 2 части 3 статьи 14 Закона о регистрации установлена одновременность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с образованием объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 15 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные объекты недвижимости осуществляются по заявлению собственника (всех собственников) исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 41 Закона о регистрации в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3 статьи 41 Закона о регистрации).

Учитывая изложенное, выдел одной изолированной части жилого дома, представляющей собой блок жилого дома блокированной застройки, в качестве самостоятельного здания без одновременного выдела иных аналогичных изолированных частей здания и, соответственно, без снятия с государственного кадастрового учета и государственной регистрации прекращения прав на исходный (общий) объект недвижимости не предусмотрен действующим законодательством Российской Федерации.

Законом о регистрации в отношении объектов капитального строительства (в том числе жилых домов) не предусмотрен способ образования «выдел» (выдел доли в натуре в счет доли в праве общей собственности). Таким способом могу образовываться исключительно земельные участки.

Как отражено в письме Минэкономразвития России от 07.08.2019 № ОГ-Д23-7281, исходя из положений пунктов 1 – 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 1, пунктов 5, 7 части 2 статьи 14, пункта 3 части 1, части 8 статьи 15, пунктов 3, 5 части 1 статьи 26, статьи 27, части 1 статьи 41, части 1 статьи 58 Закона о регистрации, пункта 52, абзаца 5 пункта 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров» в случае раздела объекта недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, между ее участниками, либо в случае выдела доли участника долевой собственности из общего имущества (далее – Раздел/Выдел), если Раздел/Выдел осуществлены на основании вступившего в законную силу решения суда, с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, образованные в результате Раздела/Выдела, и с заявлениями о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности на исходный (общий) объект недвижимости должны одновременно обратиться все участники общей долевой собственности (лично, уполномоченные представители, судебный пристав-исполнитель – при уклонении участника [участников] общей долевой собственности от исполнения Решения суда – от имени такого [таких] участника [участников]).

В силу положений Закона о регистрации при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Учитывая положения пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2019 № 14-КГ18-54, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждая часть жилого дома (блок) соответствует признакам автономного блока (индивидуального жилого дома), и каждой такой части соответствует «свой» земельный участок, такие «части» жилого дома могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как самостоятельные здания - блоки жилого дома блокированной застройки.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил СП 55.13330.2016 - Дома жилые одноквартирные (СНиП 31-02-2001), утвержденном и введенном в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр (далее - СП 55.13330.2016).

В случае если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана должны быть указаны сведения о соответствии всех параметров здания требованиям к жилым домам блокированной застройки, или реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации таких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов.

Аналогичная позиция также изложена в письмах Минэкономразвития России от 07.04.2017 № ОГ-Д23-3939 и от 08.05.2019 № ОГ-Д23-4342.

По мнению Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя раздел жилого дома на самостоятельные объекты недвижимости (блоки жилого дома блокированной застройки) во внесудебном порядке может быть осуществлен только при соблюдении всех следующих условий:

• соответствие параметров здания требованиям, предъявляемым к жилым домам блокированной застройки:
• общая стена (стены) без проемов с соседним блоком (блоками),
• самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому,
• расположение каждого блока на отдельном земельном участке (в том числе не сформированном в установленном порядке, но графически отображенном в технической документации, например, в разделе «схематичный план земельного участка» технического паспорта жилого дома, изготовленного до 01.01.2013),
• изначальное условное разделение (сложившийся порядок пользования) жилого дома на изолированные части – квартиры, что отражено в правоустанавливающем документе и (или) техническом паспорте жилого дома, выданных и изготовленных до 01.01.2013;
• создание объекта недвижимости с вышеуказанными параметрами до установления отдельного порядка осуществления строительства жилых домов блокированной застройки в действующем на территории города Севастополя законодательстве;
• достижение участниками общей собственности соглашения о разделе объекта недвижимости.

Пример содержимого технического паспорта жилого дома, подлежащего разделу на блоки жилого дома блокированной застройки во внесудебном порядке, с выделением необходимых критериев, подлежащих соблюдению для установления возможности такого раздела, приведен ниже. [Приложения]

При этом решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно учитывать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Вместе с тем осуществление государственного кадастрового учета изменений исходного объекта недвижимости в результате произведенной реконструкции здания по заявлению всех участников общей собственности, не повлекшее за собой изменение (создание) параметров и конструктивных элементов, изначально характеризовавших объект недвижимости в качестве жилого дома блокированной застройки до произведенных строительных работ, не препятствует осуществлению раздела такого реконструированного объекта недвижимости по ранее существовавшим общим строительным конструкциям (общей стене между соседними блоками).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о регистрации случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о регистрации порядке.

Согласно пункту 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации необходимым документом для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является в том числе технический план, подготовленный кадастровым инженером в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости являются в том числе:

• соглашение о разделе объекта недвижимости - при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц (пункт 2 части 8 статьи 41 Закона о регистрации);
• судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения (пункт 4 части 8 статьи 41 Закона о регистрации);
• правоустанавливающий документ на исходный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (часть 11 статьи 41 Закона о регистрации).

Учитывая изложенное, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права на образуемые в результате раздела жилого дома объекты недвижимости (два здания, представляющие собой автономные блоки жилого дома блокированной застройки) могут быть осуществлены на основании:

1. представленного всеми собственниками исходного объекта недвижимости заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые в результате раздела жилого дома объекты недвижимости;
2. технического плана, подготовленного кадастровым инженером в отношении всех образуемых в результате раздела жилого дома объектов недвижимости;
3. соглашения о разделе жилого дома или вступившего в законную силу решения суда о прекращении общей собственности и разделе жилого дома (при недостижении участниками общей собственности такого соглашения);
4. правоустанавливающего документа на исходный объект недвижимости (для участников общей собственности, чье право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости).

Приложения