Правительство Севастополя

Управление государственной регистрации
права и кадастра Севастополя


Об изменениях в составе рабочей группы по взаимодействию с саморегулируемыми организациями кадастровых инженеров

В соответствии с приказом Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее – Управление) от 11.01.2022 № 7-П "О внесении изменений в приказ Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 03.09.2018 № 120-П «О создании рабочей группы по взаимодействию Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя с саморегулируемыми организациями кадастровых инженеров», создана рабочая группа по взаимодействию Управления с саморегулируемыми организациями кадастровых инженеров (далее – Рабочая группа).

При возникновении вопросов у кадастровых инженеров при подготовке необходимых для государственного кадастрового учета документов в целях выработки единых подходов по формированию правоприменительной практики рекомендуем кадастровым инженерам направлять обращения в Управление на адрес электронной почты: sevreestr@sev.gov.ru.

По результатам заседаний Рабочей группы оформляются протоколы, которые размещаются на интернет-сайте Управления, и направляются в саморегулируемые организации кадастровых инженеров.

О переносе актуальных ограничений в отношении образуемых земельных участков

Правообладатели земельных участков и землепользователи часто интересуются вопросами переноса актуальных ограничений земельных участков в случае их преобразования - раздела, объединения, перераспределения или выдела из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом земельные участки, из которых образуются новые земельные участки, считаются исходными, а новые земельные участки считаются образуемыми земельными участками.

Зачастую в отношении исходных земельных участков в Едином государственном реестре недвижимости имеются зарегистрированные актуальные ограничения: аренда или безвозмездное пользование (ссуда), ипотека (залог), сервитут или публичный сервитут, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения и другие.

По общему правилу ограничения прав на исходные земельные участки подлежат переносу, то есть сохраняются в отношении образуемых земельных участков, однако действующее законодательство (ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ) содержит исключения из этого правила, с которыми более подробно можно ознакомиться в статье «О переносе актуальных ограничений в отношении ЗУ».

Севреестром осуществлен кадастровый учет введенных в эксплуатацию социально значимых для Севастополя объектов

Осуществлен государственный кадастровый учет введенного в эксплуатацию двухэтажного с подвалом детского сада по ул. Хрусталева, 121 общей площадью 7645,1 кв.м., строительство которого было начато в 2020 году. Здание оборудовано 2 лифтами.
Дошкольное учреждение рассчитано на 16 групп для детей в возрасте от 1,5 до 7 лет, в том числе одна разновозрастная сурдологическая группа на 10 детей.

В каждой группе детского сада будут своя игровая зона, спальня, раздевальная, буфет и санузел. В здании также расположены общие помещения: физкультурный и музыкальный залы, медицинский блок с соляной комнатой, сенсорная комната, служебные кабинеты и др. На прилегающей территории предусмотрено необходимое благоустройство, игровые и спортивные площадки.

Осуществлен государственный кадастровый учет введенного в эксплуатацию двухэтажного детского сада по ул. Тараса Шевченко, 64 общей площадью 3769,2 кв.м., строительство которого было начато в 2019 году.
Дошкольное заведение сможет принять 260 детей, групповые ячейки ориентированы для детей раннего возраста, младшего, среднего, старшего дошкольного возраста, а также подготовительных к школе групп.

Помимо всех необходимых общих административно-бытовых помещений, медицинского кабинета, процедурной, прачечной, пищеблока, музыкального и физкультурного залов, логопедического и методического кабинетов у каждой группы будет своя игровая комната, спальня, буфетная, раздевальная и санузел. Также на территории детского сада предусмотрено размещение 14 детских и 2 физкультурных площадок.

Осуществлен государственный кадастровый учет введенной в эксплуатацию подстанции № 2 ГБУЗС «Севастопольский центр экстренной медицинской помощи и медицины катастроф» по ул. Генерала Лебедя, 67 общей площадью 784,3 кв.м. Разрешение на строительство лечебно-профилактического учреждения федеральной целевой программы было выдано в конце 2019 года.

В здании расположены входная группа с фойе и гардеробом, помещение охраны, оперативный отдел, комнаты отдыха и приема пищи, душевые, помещение для проведения медосмотра, технические, складские, вспомогательные помещения и сантехнические зоны, а также гаражи для карет скорой помощи, бокс осмотра, помещение автомойки.

Вниманию правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости

В Севреестр часто поступают вопросы от правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости, связанные с датой регистрации прав на такие объекты и вопросами налогообложения указанного имущества.
Указанные вопросы связаны с датой возникновения права собственности на ранее учтенные объекты недвижимости, от чего напрямую зависит порядок и сумма начисления соответствующих налогов.

Представим себе ситуацию, что гражданин А. купил в 2010 году квартиру в городе Севастополе и зарегистрировал ее в 2010 году в БТИ. При этом в Севреестр за государственной регистрацией такого ранее возникшего права в ЕГРН гражданин А. обратился только в 2018 году. В 2020 году собственник А. решает продать квартиру гражданину Б., о чем вносятся соответствующие записи в ЕГРН. Указанная информация направляется Севреестром в налоговые органы, которые начисляют собственнику А. налог на имущество с 2018 по 2020 годы владения.

Указанная ситуация в части исчисления налогов является в корне неверной, так как Севреестр при осуществлении государственной регистрации ранее возникшего права собственности (до 18.03.2014) правообладателей выполняет функции подтверждения существования такого права, а не его государственной регистрации.

Подробнее ...

Мероприятия по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости

29 июня 2021 года Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации) дополнен статьей 69.1, предусматривающей в том числе, мероприятия, направленные на выявление правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости.

Данные мероприятия включены в дорожную карту реализации мероприятий по проекту «Наполнения Единого государственного реестра недвижимости необходимыми сведениями» в городе федерального значения Севастополя, утвержденную Правительством Севастополя.

По состоянию на 01.12.2021 в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), содержатся сведения о 474 825 объектах недвижимости, из которых 75,9 % составляют ранее учтенные объекты недвижимости (73 217 земельных участков (ЗУ) и 287 005 объектов капитального строительства (ОКС) и помещений).

В рамках реализации положений статьи 69.1 Закона о регистрации Севреестром в период с июня по ноябрь 2021 по результатам проведения верификации сведений о ранее учтенных объектах недвижимости и анализа имеющихся в распоряжении Управления архивных документов сформированы и направлены в адрес Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ДИЗО) перечни объектов недвижимости, в отношении которых необходимо выполнить мероприятия по выявлению правообладателей.

Из общего количества направленных в ДИЗО сведений по заявлениям заинтересованных лиц по состоянию на 01.12.2021 осуществлена государственная регистрация ранее возникших прав в отношении 4 554 объектов недвижимости, а также изменен статус записей о 114 объектах недвижимости на «архивная».

По состоянию на 01.12.2021 выполнить мероприятия по выявлению правообладателей необходимо в отношении 164 524 ранее учтенных объектов недвижимости, в отношении которых в ЕГРН отсутствуют сведения о правообладателях, из них 15 313 ЗУ и 149 211 ОКС и помещений.

В настоящее время ДИЗО как органом, уполномоченным на реализацию на территории г. Севастополя Закона проводятся мероприятия по выявлению сведений о правообладателях вышеуказанных объектов недвижимости.

«Необходимо отметить, что результатом выявления правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости является внесение в ЕГРН дополнительных сведений о ранее учтенном объекте недвижимости (сведения о вещных правах). Однако данная процедура не предусматривает осуществление государственной регистрации права силами ДИЗО вместо самого правообладателя.

Так как государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке, и отсутствие актуальных и достоверных сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости снижает степень защиты прав собственности, рекомендую владельцам недвижимости в целях защиты своих имущественных прав и законных интересов самостоятельно обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникших прав на объекты недвижимости.

Напомню, госпошлина за регистрацию ранее возникшего права не взимается.» - уточнил начальник Севреестра Фадеев А.Н.

«Задача по наполнению ЕГРН сведениями является приоритетной для Росреестра. Проект направлен на внесение в ЕГРН отсутствующих сведений, необходимых для защиты прав граждан и юридических лиц, снижения рисков земельных споров, корректного налогообложения и вовлечения в оборот неиспользуемых объектов недвижимости» - дополнила руководитель Управления Росреестра по Республике Крым и Севастополю Калинкина О.Г.

Для внесения в ЕГРН записи о зарегистрированном праве собственности на объект недвижимости заинтересованное лицо вправе воспользоваться личным кабинетом на сайте Росреестра и представить заявление о регистрации права собственности в разделе «Мои услуги и сервисы» (Заполнить сведения о заявителе и объекте недвижимости, прикрепить документы подтверждающие возникновение права собственности, отправить подписанное электронной цифровой подписью заявление).

Также заявитель вправе обратиться в любой офис многофункционального центра ГАУ «Цифровой Севастополь – МФЦ» для подачи заявления о государственной регистрации прав.

Пользуйтесь преимуществом использования личного кабинета на сайте Росреестра – круглосуточная доступность, получение услуги из любого удобного для вас места и отсутствие очередей.

О размещении актуальной информации по размерам и порядку уплаты государственной пошлины

Обращаем внимание заявителей, что на сайте Севреестра обновлена информация по размерам и порядку уплаты государственной пошлины за совершение учетно-регистрационных действий!

Просим учитывать указанную информацию при представлении документов на государственную регистрацию.

Севреестр также напоминает, что неуплата государственной пошлины в соответствии с требованиями действующего законодательства – отсутствие информации об уплате в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах или ситуация, когда документ об уплате государственной пошлины не был представлен заявителем – являются основанием для возврата представленных документов без рассмотрения.

При этом неполная оплата государственной пошлины – уплата пошлины в неполном размере или уплата пошлины не всеми лицами – является основанием для приостановления государственной регистрации.

Подробнее ...

О типовых ошибках при совершении сделок

Согласно общих положений гражданского законодательства Российской Федерации сделки в отношении объектов недвижимости могут быть составлены как в простой письменной, так и в нотариальной форме в случае, если такая форма предусмотрена в качестве обязательной для определенного вида сделок, а также по желанию сторон.

Бóльшую долю представляемых на государственную регистрацию документов на территории города Севастополя в настоящее время занимают сделки, составленные в простой письменной форме.

При этом более позднее принятие города Севастополя в состав Российской Федерации и переход в российское правовое поле отрицательно сказываются на правовой грамотности населения города Севастополя, в том числе профессиональных участников рынка недвижимости (риелторов), а также на качестве подготавливаемых заявителями документов, необходимых для осуществления учетно-регистрационных действий.

Некачественная подготовка документов, в том числе составление сделок, не соответствующих по содержанию требованиям действующего законодательства, влечет за собой принятие решение о приостановлении и последующем отказе в осуществлении учетно-регистрационных действий.

Севреестром регулярно проводится системный анализ принимаемых государственными регистраторами прав решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации по сделкам.

По результатам анализа установлено, что при составлении сделок в большинстве случаев допускаются следующие типовые ошибки в их содержании:

  1. Ошибки в указании личных данных сторон сделки;
  2. Ошибки в подписантах договоров;
  3. Ошибки в описании объектов недвижимости;
  4. Ошибки в указании обременений (ограничений) объектов недвижимости;
  5. Ошибки в порядке расчета между сторонами;
  6. Иные ошибки, связанные с несоблюдением существенных условий сделок.

Подробнее ...

О возможности согласования местоположения границ земельного участка в электронном виде с 28.10.2021

28.10.2021 вступили в силу изменения в Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», в соответствии с которыми с указанной даты:

  • согласовать границы земельных участков с заинтересованными лицами в индивидуальном порядке теперь можно в том числе в электронном виде;
  • акт согласования местоположения границ в электронном виде должен быть подписан усиленными квалифицированными электронными подписями всех заинтересованных лиц - участников согласования (их представителей), включая правообладателя земельного участка, местоположение границ которого уточняется;
  • в случае, если при согласовании местоположения границ земельного участка в индивидуальном порядке в электронном виде у заинтересованного лица (его представителя) имеются возражения относительно данного согласования, такие возражения, оформленные в виде электронного документа и заверенные усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) указанного заинтересованного лица (его представителя), прилагаются к соответствующему акту согласования местоположения границ (являются его неотъемлемой частью), при этом в акт согласования местоположения границ земельного участка запись о содержании указанных возражений не вносится.

Государственная пошлина за государственную регистрацию договора аренды и смежных ему сделок

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

В последнее время участились случаи неверной оплаты (неоплаты, частичной оплаты) государственной пошлины за государственную регистрацию договоров аренды и смежных им сделок, таких, как:

  • договоры субаренды;
  • договоры (соглашения) о присоединении к договору аренды;
  • дополнительные соглашения к договору аренды (соглашения об изменении договора аренды);
  • соглашения об уступке прав по договору аренды (соглашения о передаче прав по договору аренды);
  • соглашения о расторжении договора аренды.

Также зачастую неверно оплачивается государственная пошлина за прекращение аренды по иным основаниям, например, на основании судебных актов или одностороннего отказа от исполнения договора аренды.

При этом неоплата государственной пошлины влечет за собой принятие решение о возврате представленных документов без рассмотрения. А частичная оплата государственной пошлины влечет за собой принятие решения о приостановлении государственной регистрации!

Подробнее ...

Оформление права собственности в отношении жилого дома и земельного участка с использованием средств материнского капитала

Большое распространение на территории города Севастополя в последнее время получили сделки с использованием средств материнского (семейного) капитала. Под материнским (семейным) капиталом законодательно понимаются средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда Российской Федерации на реализацию дополнительных мер государственной поддержки.

Распорядиться средствами материнского капитала возможно в том числе с целью улучшения жилищных условий.

Улучшить жилищные условия в соответствии с положениями действующего законодательства возможно двумя путями:

  1. Приобрести жилое помещение посредством:
    • совершения любых не противоречащих закону сделок, в том числе договоров участия в долевом строительстве в отношении строящегося жилого помещения;
    • участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах);
  2. Построить, реконструировать объект индивидуального жилищного строительства без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) такого объекта, в том числе по договору строительного подряда.

Обращаем внимание, что законодательно использование средств (части средств) материнского (семейного) капитала на приобретение земельных участков не предусмотрено.

Приобрести за счет средств материнского капитала возможно исключительно жилые помещения, к которым законодательно отнесены жилой дом, квартира и комната.

Таким образом, совершая сделку по купле-продаже объектов недвижимости с использованием средств материнского (семейного) капитала, необходимо указывать в порядке расчета оплату такими средствами исключительно за жилые помещения.

Оплата земельного участка в случае его покупки одновременно с жилым домом должна производиться за счет иных средств (личных средств супругов, кредитных средств или иных).

Зачастую при заключении сделок с использованием средств материнского капитала возникает вопрос о порядке приобретения недвижимого имущества в общую собственность: с определением долей супругов или без такового (с указанием доли супругов, приобретаемой ими в общую совместную собственность).

Необходимо отметить, что лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Однако, материнский капитал в соответствии с положениями действующего законодательства относится к специализированным средствам, которые не поступают в общую совместную собственность супругов.

Учитывая указанные положения, заключить сделку с использованием материнского капитала в отношении жилого дома и земельного участка возможно следующими двумя способами:

  1. Один из родителей первоначально оформляет приобретаемые объекты недвижимого имущества на свое имя, в последующем заключая соглашение с детьми об оформлении в долевую собственность такого имущества.
  2. Объекты недвижимого имущества изначально приобретаются в общую собственность как родителей, так и детей. При этом как соглашение из первого случая, так и сделка из второго случая должны быть оформлены в следующем порядке исходя из их содержания:
    • в простой письменной форме – если супругам будет принадлежать доля в общей совместной собственности;
    • в нотариальной форме – если супругам будут принадлежать каждому своя доля в общей долевой собственности (такая сделка будет иметь признаки брачного договора, а раздел совместно нажитого имущества супругов, в том числе определение долей, производится в нотариальном порядке).

Обращаем внимание заявителей, что действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок законными представителями несовершеннолетних с близкими родственниками, за исключением передачи имущества несовершеннолетним в качестве дара или в безвозмездное пользование.

Таким образом, сделки по возмездному приобретению недвижимого имущества у близких родственников, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, стороной которых являются несовершеннолетние дети в лице их родителей, запрещены.

При этом указанный запрет не распространяется на сделки с использованием средств материнского капитала, совершаемые одним из супругов, который первоначально оформляет приобретаемые объекты недвижимого имущества на свое имя, в последующем заключая соглашение с детьми об оформлении в долевую собственность такого имущества.

Просим принять указанную информацию во внимание при представлении заявлений и документов на государственную регистрацию права собственности на основании сделок с использованием средств материнского капитала.

Дополнительно обращаем внимание заявителей, что однозначные выводы о достаточности (необходимости) представленных документов в соответствии с требованиями действующего законодательства возможно сделать исключительно после приема документов на стадии проведения правовой экспертизы.

О Telegram-канале для кадастровых инженеров

В целях выработки единой правоприменительной практики при подготовке кадастровыми инженерами необходимых для осуществления государственного кадастрового учета документов, Севреестром создан Telegram-канал, участниками которого являются кадастровые инженеры, осуществляющие свою деятельность на территории города Севастополя.

Для получения доступа к Telegram-каналу, кадастровому инженеру необходимо прислать на адрес электронной почты oku_zu@sevreestr.ru контактные данные (Ф.И.О., номер телефона) с указанием темы письма «Telegram-канал».

Ведомственный центр телефонного обслуживания Росреестра

Ведомственные центры телефонного обслуживания" - "Курск" и "Казань" (ВЦТО Росреестра) осуществляют информационное обслуживание заинтересованных физических и юридических лиц, связанное с деятельностью Росреестра в сфере кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единый многоканальный номер горячей линии ВЦТО, звонок бесплатный:

8-800-100-34-34