О государственной регистрации сделок с объектами недвижимости, в отношении которых имеются актуальные ограничения (обременения) прав

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН (в рамках государственного кадастрового учета). Законодательством Российской Федерации установлен перечень сделок с объектами недвижимости, на основании которых возникают права и (или) ограничения (обременения) прав, которые подлежат государственной регистрации. При этом, законодатель защищая права сторон – участников, предусматривает их обязанность оговорить в сделке все имеющиеся актуальные ограничения (обременения) прав на объекты недвижимости, являющиеся предметом таких договоров.

Необходимо отметить, что не указание ограничений (обременений) прав является основанием для приостановления государственной регистрации в соответствии с п. 17 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", так как сторонами не соблюдены существенные условия договора.

Договор аренды

При заключении сторонами договора аренды арендодатель обязан (ст. 613 Гражданского кодекса Российской Федерации) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Отсутствие такого уведомления может повлечь за собой существенное нарушение прав арендатора, ограничение его права пользования арендованным имуществом, а значит и соответствующие убытки. При этом, неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Следует отметить, что наиболее частыми нарушениями данной нормы при государственной регистрации договора аренды в отношении объектов недвижимости являются

• отсутствие указания в договоре на зарегистрированную ипотеку;
• отсутствие указания на иные арендные отношения, если предметом аренды является часть объекта недвижимости.

Кроме того, в практике достаточно часто встречаются случаи когда в договоре аренды отсутствует указание на то, что такой объект признан объектом культурного наследия и право пользования им ограничено в силу положений Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а также конкретного охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта.

При аренде земельных участков зачастую не указываются ограничения в виде установленных охранных зон (ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор об ипотеке

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки, ст. 12 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Данная норма продублирована в ч. 4 ст. 336 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Особенностью ипотеки объектов недвижимости является то, что они могут быть неоднократно переданы в залог, при чем различным субъектам гражданских правоотношений. При этом, договор последующей ипотеки в обязательном порядке должен содержать сведения обо всех предшествующих актуальных договорах ипотеки на такой объект недвижимости.

Последствия нарушения указанной нормы является обстоятельство, что при обращении взыскания на такое заложенное имущество все права третьих лиц (ограничения и (или) обременения объекта недвижимости) будут прекращены с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания. При этом, такое принудительное прекращение повлечет за собой несоразмерные убытки сторон или лиц, в чью пользу такие ограничения установлены.

Специальными способами защиты прав залогодержателя в подобном случае будет требование досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Наиболее частые нарушения вышеуказанного требования в рамках государственной регистрации ипотеки идентичны нарушениям при государственной регистрации договоров аренды:

• отсутствие указания на арендные отношения;
• предшествующие ипотеки;
• охранные зоны в отношении земельных участков;
• наличие у предмета договора статуса объекта культурного наследия.

Договор купли-продажи и сделки по отчуждению имущества

К сделкам по купле-продаже объектов недвижимости законом установлены специальные требования, при этом регулируют эти гражданско-правовые отношения и общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации по купле-продаже.

Например, установлено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц, а неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Данное требование распространяется и на договоры купли-продажи объектов недвижимости.

При этом, соответствуюя вышеуказанной норме, Земельным кодексом Российской Федерации в части регулирования отношений по купле-продаже земельных участков установлена специальная обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (ч. 1 ст. 37).

Указанные требования применяются сторонами и в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Охранные зоны

Необходимо отметить, что при государственной регистрации прав на основании сделок с земельными участками наиболее распространенными случаями являются установленные в их отношении ограничения использования в так называемых охранных зонах.

Ограничения использования земли в охранных зонах включают в себя:

• ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;
• особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
• иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленные законодательством.

Зачастую, сведения о таких ограничениях внесены в ЕГРН и не указываются сторонами при заключении сделок с земельными участками, однако указание на такое ограничение является существенным условием договора, ведь оно влечет за собой существенное изменение условий пользования земельным участком.

Ответственность сторон

Сторона сделки, не уведомленная в установленном законом порядке о наличии вышеуказанных ограничений (обременений), вправе требовать замены такого объекта недвижимости, изменения условий или расторжения договора, возмещения убытков.

Стороны сделки также имеют возможность использовать общие способы защиты своих гражданских прав, предусмотренные статьями 11 – 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для отдельных видов договоров, с учетом их особенностей, законодатель оговаривает также специальные способы защиты прав сторон в случае нарушения указанного выше существенного условия:

• При аренде: неисполнение арендодателем обязанности уведомить о наличии ограничений дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
• При ипотеке: специальными способами защиты прав залогодержателя в подобном случае будет требование досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
• При купле-продаже: неисполнение продавцом вышеуказанной обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
• При купле-продаже земельных участков: покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Итог

Несмотря на то, что гражданским законодательством Российской Федерации установлена свобода договора, сторонам следует обращать особое внимание на наличие актуальных ограничений (обременений) в отношении предмета договора, зарегистрированных в ЕГРН, ведь это поможет избежать приостановления государственной регистрации по таким сделкам и возможных в будущем гражданских споров об ответственности, возмещения убытков и причиненного ущерба. Порядок, способы и сроки получения актуальных сведений ЕГРН подробно описан в разделе «Деятельность» сайта. Рекомендуем получать эти сведения с использованием электронных услуг и сервисов Росреестра.