Об актуальных разрешениях на совершение сделок с недвижимостью, стороной которых являются иностранные лица недружественных государств

Ранее Севреестром в статье "Ограничение сделок с недвижимостью для иностранцев" освещались вопросы ограничений в сфере оказания государственных услуг по государственной регистрации прав в связи с действием Указа Президента России № 81 от 01.03.2022 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации»

Напоминаем, что обязательным условием совершения сделок с объектами недвижимости, стороной которых являются иностранные лица недружественных государств, со 02.03.2022 включительно является получение разрешения, выдаваемого Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации (далее – Правительственная комиссия), которое также при необходимости должно содержать условия осуществления таких сделок.

Правила выдачи Правительственной комиссией разрешений на осуществление резидентами сделок с иностранными лицами в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295.

Заявление о выдаче разрешения на осуществление сделки или группы сделок, представляется резидентом или лицом иностранного государства, совершающего недружественные действия, в Министерство Финансов Российской Федерации.

Заявление и прилагаемые документы могут быть направлены в Минфин России по адресу электронной почты podcom@minfin.gov.ru либо по почтовому адресу: 109097, г. Москва, ул. Ильинка, д. 9.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению, и порядок их представления и рассмотрения установлены в п.п. 5 – 16 Постановления № 295.

Подробная информация о получении разрешения размещена в настоящее время также на сайте Минфина России https://minfin.gov.ru/ru/.

Вместе с тем, в настоящее время Правительственной комиссией в соответствующих протоколах закреплены особенности совершения тех или иных сделок, когда получение отдельного разрешения Правительственной комиссии не требуется. Более того, протоколами закреплено, что такие разрешения действуют без ограничения срока.

С такими протоколами любой желающий может ознакомиться на официальном сайте Минфина России в разделе «Выдача разрешений в рамках Указов №№ 79, 81, 95».

Протоколом заседания Правительственной комиссии от 17.03.2022 № 12 в настоящее время разрешено резидентам совершать сделки:

1. По приобретению иностранным физическим лицом недвижимого имущества (п. 2.1 раздела III протокола);
2. По отчуждению иностранным физическим лицом объектов недвижимости при условии зачисления денежных средств по таким сделкам на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента РФ от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» (п. 2.2 раздела III протокола);
   При этом для соблюдения условий по п. 2.2 раздела III протокола в представленных на государственную регистрацию прав документах должно быть однозначно указано отчуждающей стороной в соответствующих реквизитах что счет, на который зачисляются денежные средства, является счетом типа «С», в частности, могут быть:
   • указаны в договоре слова «расчетный счет типа «С»;
   • представлен на государственную регистрацию договор об открытии такого счета/уведомление/справка о зачислении на него денежных средств.
3. По заключению договоров участия в долевом строительстве и исполнению обязательств по ним, то есть разрешено также осуществлять государственную регистрацию права собственности участника долевого строительства после его завершения (п. 2.3 раздела III протокола).

Протоколом заседания Правительственной комиссии от 24.03.2022 № 17 в настоящее время разрешено:

1. Резидентам, которые находятся под контролем иностранных лиц недружественных государств, осуществлять сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество – многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, построенные (созданные) и введенные в эксплуатацию в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (п. 1 выписки из протокола).

Протоколом заседания Правительственной комиссии от 04.04.2022 № 24 в настоящее время разрешено:

1. Резидентам – физическим лицам осуществлять безвозмездные сделки, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, с физическими лицами недружественных государств, при условии, что стороны указанных сделок являются супругами или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (п. 1 раздела I протокола);
2. Резидентам – управляющим компаниям паевых инвестиционных фондов, владельцами инвестиционных паев которых являются иностранные лиц недружественных государств, осуществлять за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, сделки с резидентами, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество (п. 1 раздела II протокола);
3. Указанное разрешение распространяется в том числе на случаи, когда такие сделки совершаются по поручению управляющей компании третьими лицами:
   • от имени управляющей компании;
   • от имени таких третьих лиц, но за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд.

Протоколом заседания Правительственной комиссии от 11.04.2022 № 30 в настоящее время разрешено совершать сделки:

1. Между резидентами, одним из которых является российская кредитная либо некредитная финансовая организация, находящаяся под контролем иностранного лица недружественного государства, осуществлять от своего имени и за свой счет, а также от своего имени и за счет клиентов, не являющихся иностранными лицами недружественных государств (п. 1 раздела V протокола);
   Указанное разрешение распространяется в том числе на случаи, когда такие сделки совершаются по поручению российских кредитных либо некредитных финансовых организаций третьими лицами.
2. Между резидентами – правоприобретателями и иностранными лицами недружественных государств – правоотчуждателями, при соблюдении одновременно следующих условий (п. 2.1 раздела VI протокола):
   • сделка заключена до 02.03.2022;
   • документы на государственную регистрацию представлены в орган регистрации до 02.03.2022;
   • оплата по таким сделка осуществлена до 02.03.20222 либо будет осуществлена после государственной регистрации права с использованием кредитных средств.
3. Между резидентами, одним из которых является российское юридическое лицо, имеющее долю прямого и (или) косвенного участия в своем уставном капитале иностранных лиц недружественных государств, либо находящееся под контролем таких лиц, а именно (п. п. 2.2 раздела VI протокола):
   • в публичных акционерных обществах – не более 50% минус 1 акция;
   • в непубличных акционерных обществах – не более 25% минус 1 акция;
   • в обществах с ограниченной ответственностью – не более 25% минус 1 голос.

Протоколом заседания Правительственной комиссии от 05.05.2022 № 43 в настоящее время разрешено:

1. Резидентам – юридическим лицам, являющимся застройщиками в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, которые находятся под контролем иностранных лиц недружественных государств совершать сделки с резидентами, влекущие за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество (п. 1 выписки из протокола).

Особое внимание заявителей обращаем на те случаи, когда протоколом установлено определенное условие, при соблюдении которого сделка будет одобрена Правительственной комиссией – например, наличие близкого родства между сторонами по безвозмездной сделке, соблюдение доли участия иностранных лиц недружественных государств, факт расчета по возмездной сделке до 02.03.2022 и прочее.

В указанных случаях обязанность по предоставлению документов о соблюдении установленных протоколами условий совершения определенной сделки лежит на заявителе, а непредставление таких документов может повлечь за собой принятие решения о приостановлении и последующем отказе в осуществлении государственной регистрации прав.

Просим заявителей принимать указанную информацию во внимание при представлении заявлений и документов на государственную регистрацию.

Дополнительно обращаем внимание, что однозначные выводы о достаточности (необходимости) представленных документов в соответствии с требованиями действующего законодательства возможно сделать исключительно после приема документов на стадии проведения правовой экспертизы.