Например, действие Указа № 81 не распространяется на государственную регистрацию договора аренды с правом последующего выкупа арендуемого имущества или договора ипотеки с правом оставления залогодержателем заложенного имущества за собой на основании соглашения. При этом, под действие Указа № 81 подпадут сделки, которые будут совершаться во исполнение этих сделок в будущем.

Особый порядок распространяется на любые объекты недвижимости, находящиеся в Российской Федерации:

• земельные участки;
• здания;
• сооружения;
• объекты незавершенного строительства;
• помещения - как жилые, так и нежилые;
• машино-места;
• единые недвижимые комплексы;
• предприятия как имущественные комплексы;
• прочие объекты недвижимости.

Положения Указа распространяются на сделки, которые могут осуществляться:

• с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия;
• с иностранными лицами, не являющимися лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, если предметом сделок является недвижимое имущество, приобретенное после 22 февраля 2022 указанными иностранными лицами у лиц иностранных государств, совершающих недружественные действия.

Согласно Указа под лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, понимаются юридические и физические лица, связанные с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, в том числе если они:

• имеют гражданство этих государств;
• местом их регистрации являются эти государства;
• местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности являются эти государства;
• местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства;
• находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.

Исключения в действии Указа № 81 в субъектном составе

Указ № 81 содержит и исключение - его действие не распространяется на сделки, стороной которых является Центральный банк Российской Федерации и государственные органы.

Согласно разъяснений уполномоченных органов власти действие Указа № 81 не распространяется на:

• лиц с двойным гражданством, одно из которых – гражданство Российской Федерации (такие лица являются резидентами, даже при условии второго гражданства страны недружественного государства);
• иностранных граждан, имеющих вид на жительство на территории Российской Федерации и постоянного проживающих на территории Российской Федерации (такие лица являются резидентами, даже при условии гражданства страны недружественного государства);
• лиц – граждан Российской Федерации, постоянно проживающих за пределами Российской Федерации (даже при условии проживания на территории недружественного государства).

Обязательным условием совершения указанных видов сделок со 02 марта 2022 включительно является получение разрешения, выдаваемого Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации, которое также при необходимости должно содержать условия осуществления таких сделок.

Правительственная комиссия образована на основании постановления Правительства РФ от 06.07.2008 № 510, которым утверждено и соответствующее Положение о комиссии. В составе Правительственной комиссии в настоящее время образована специальная подкомиссия для целей выдачи указанных разрешений.

Правила выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений на осуществление резидентами сделок с иностранными лицами в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295.

Заявление о выдаче разрешения на осуществление сделки или группы сделок, представляется резидентом или лицом иностранного государства, совершающего недружественные действия, в Министерство Финансов Российской Федерации.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению, и порядок их представления и рассмотрения установлены в п.п. 5 – 16 Постановления № 295.

Подробная информация о получении разрешения размещена в настоящее время также на сайте Минфина России https://minfin.gov.ru/ru/.

Вместе с тем, Протоколом заседания Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций от 17.03.2022 № 12 в настоящее время разрешено резидентам совершать сделки:

1. По приобретению иностранным физическим лицом недвижимого имущества (п. 2.1 раздела III протокола);
2. По отчуждению иностранным физическим лицом объектов недвижимости при условии зачисления денежных средств по таким сделкам на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента РФ от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» (п. 2.2 раздела III протокола);
   При этом для соблюдения условий по п. 2.2 раздела III протокола в представленных на государственную регистрацию прав документах должно быть однозначно указано отчуждающей стороной в соответствующих реквизитах что счет, на который зачисляются денежные средства, является счетом типа «С», в частности, могут быть:
   • указаны в договоре слова «расчетный счет типа «С»;
   • представлен на государственную регистрацию договор об открытии такого счета/уведомление/справка о зачислении на него денежных средств.
3. По заключению договоров участия в долевом строительстве и исполнению обязательств по ним, то есть разрешено также осуществлять государственную регистрацию права собственности участника долевого строительства после его завершения (п. 2.3 раздела III протокола).

В соответствии с п. 12 Указа Президента РФ от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» в целях применения Указа № 81 лицами иностранных государств, совершающих в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, не признаются лица, отвечающие одновременно следующим требованиям:

1. Они находятся под контролем российских юридических лиц или физических лиц (конечными бенефициарами являются Российская Федерация, российские юридические лица или физические лица), в том числе в случае если этот контроль осуществляется через иностранные юридические лица, связанные с такими иностранными государствами;
2. Информация о контроле над ними раскрыта вышеуказанными российскими юридическими лицами или физическими лицами налоговым органам Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Обязанность предоставления документов, подтверждающих факт раскрытия контроля перед налоговым органом, лежит на заявителях, осуществляющих представление заявлений и документов в орган регистрации прав. Подтверждением такого раскрытия являются (либо/либо):

• квитанция о приеме электронного документа (при представлении документа в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи или через личный кабинет налогоплательщика);
• отметка о принятии документа (при представлении документа на бумажном носителе непосредственно в налоговые органы);
• почтовая квитанция с описью вложения с отметкой органа почтовой связи (при направлении документа по почте).

Таким образом, государственная регистрация сделок, подпадающих под действие Указа № 81, возможна в настоящее время при соблюдении одного из следующих условий (либо/либо):

1. Представление разрешения Правительственной комиссии на совершение сделки;
2. Представление информации о раскрытии контроля над иностранным лицом перед налоговыми органами в соответствии с требованиями налогового законодательства Российской Федерации.

Во избежание возможных неприятных ситуаций, в том числе связанных с принятием решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации, просим принимать указанную информацию во внимание при оформлении правоустанавливающих документов, а также представлении заявлений и документов на государственную регистрацию.

Дополнительно обращаем внимание заявителей, что однозначные выводы о достаточности (необходимости) представленных документов в соответствии с требованиями действующего законодательства возможно сделать исключительно после приема документов на стадии проведения правовой экспертизы.