Правительство Севастополя

Управление государственной регистрации
права и кадастра Севастополя

Главная страница » Статьи » Ограничение сделок с недвижимостью для иностранцев


Ограничение сделок с недвижимостью для иностранных граждан

С 02 марта 2022 для совершения сделки с недвижимость с гражданами из недружественных стран, необходимо получение специального разрешения!

01 марта 2022 Президент Российской Федерации Владимир Путин подписал Указ № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».

Положениями Указа № 81 со 02 марта 2022 установлены помимо прочего ограничения в сфере оказания государственных услуг по государственному кадастровому учету объектов недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Под недружественными государствами согласно Указа № 81 понимаются Соединенные Штаты Америки и примкнувшие к ним иностранные государства и международные организации. Распоряжением Правительства РФ от 05 марта 2022 № 430-р утвержден Перечень иностранных государств и территорий, совершающих в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия. В Перечень недружественных государств также включены все государства – члены Европейского союза.

Перечень иностранных государств и территорий, отнесенных к недружественным

Обращаем внимание, что Донецкая Народная Республика (признана Российской Федерацией Указом Президента Российской Федерации от 21.02.2022 № 71) и Луганская Народная Республика (признана Российской Федерацией Указом Президента Российской Федерации от 21.02.2022 № 72) не подпадают под действие Указа № 81.

Указанный перечень недружественных государств может меняться, в связи с чем просим проверять актуальность информации о недружественных странах в официальных источниках опубликования нормативных правовых актов Российской Федерации, например, на Официальном интернет-портале правовой информации http://publication.pravo.gov.ru/.

Особый порядок установлен для любых сделок, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество.

К таким сделкам относятся:

  • купля-продажа;
  • дарение;
  • мена;
  • соглашение о реальном разделе объекта недвижимости, находящегося в общей долевой собственности лиц;
  • соглашения об объединении, перераспределении объектов недвижимости;
  • сделки, влекущие возникновение права собственности на созданный объект строительства;
  • договоры в пользу третьих лиц;
  • договоры участия в долевом строительстве и сделки по уступке прав в рамках таких договоров;
  • любые другие предусмотренные законом сделки, по результатам совершения которых у лица возникает право собственности на объекты недвижимости.

На что распространяется действие Указа № 81

Особый порядок распространяется как на сделки, совершенные в простой письменной форме, так и на нотариальные сделки.

При этом действие Указа № 81 распространяется не только на сделки, совершенные после 02 марта 2022, но и на сделки, заключенные до 02 марта 2022 и представленные в орган регистрации прав, но после 02 марта 2022 (то есть после вступления в силу Указа № 81) находящиеся на рассмотрении в органе регистрации прав (то есть на этот момент окончательное решение по ним принято не было).

Под действие Указа № 81 подпадет также государственная регистрация права собственности лица на основании соответствующего вступившего в законную силу судебного акта, установившего такое право, предметом рассмотрения которого являлась сделка, подпадающая под действие Указа № 81.

Например, если решением суда признана недействительной сделка по купле-продаже недвижимого имущества и применены последствия такой недействительности в виде реституции и возврата имущества прежнему собственнику, при этом стороной такой сделки являлось иностранное лицо недружественного государства, государственная регистрация права прежнего собственника будет осуществляться при соблюдении условий, установленных Указом № 81.

Действие Указа № 81 применяется также к случаям (в том числе на основании соответствующего судебного акта):

  • обращения взыскания на заложенное имущество (имущество должника);
  • оставления залогодержателем – иностранным лицом недружественного государства или российским юридическим лицом, учредителями которого являются иностранные лица недружественных государств – заложенного имущества за собой.

Под действие Указа № 81 подпадет государственная регистрация права на имущество, составляющее паевые инвестиционные фонды или приобретаемое для включения в его состав.

Действие Указа № 81 распространяется на государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество в порядке универсального правопреемства в случае реорганизации юридического лица.

Под действие Указа № 81 подпадут также сделки по отчуждению иностранными лицами недружественных государств принадлежащих им на праве собственности приграничных участков, расположенных в городе Севастополе, во исполнение положений гражданского законодательства Российской Федерации и Указа Президента РФ от 20.03.2020 № 201 «О внесении изменений в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 09.01.2011 № 26».

На что не распространяется действие Указа № 81

  • Отмечаем, что действие Указа № 81 не распространяется на государственную регистрацию ранее возникших прав и прав в порядке наследования на имя иностранных лиц недружественных государств.
  • Под действие Указа № 81 не подпадут сделки, на основании которых переход права собственности на объект недвижимости возможен в будущем при наступлении определенных условий, обстоятельств и совершении в этой связи определенных действий.

    Например, действие Указа № 81 не распространяется на государственную регистрацию договора аренды с правом последующего выкупа арендуемого имущества или договора ипотеки с правом оставления залогодержателем заложенного имущества за собой на основании соглашения. При этом, под действие Указа № 81 подпадут сделки, которые будут совершаться во исполнение этих сделок в будущем.

  • Действие Указа № 81 не распространяется на государственную регистрацию соглашений о расторжении договоров участия в долевом строительстве, в том числе в одностороннем порядке.
  • Под действие Указа № 81 не подпадет государственная регистрация доверительного управления имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд.

    Особый порядок распространяется на любые объекты недвижимости, находящиеся в Российской Федерации:

    • земельные участки;
    • здания;
    • сооружения;
    • объекты незавершенного строительства;
    • помещения - как жилые, так и нежилые;
    • машино-места;
    • единые недвижимые комплексы;
    • предприятия как имущественные комплексы;
    • прочие объекты недвижимости.

    Положения Указа распространяются на сделки, которые могут осуществляться:

    • с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия;
    • с иностранными лицами, не являющимися лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, если предметом сделок является недвижимое имущество, приобретенное после 22 февраля 2022 указанными иностранными лицами у лиц иностранных государств, совершающих недружественные действия.

    Согласно Указа под лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, понимаются юридические и физические лица, связанные с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, в том числе если они:

    • имеют гражданство этих государств;
    • местом их регистрации являются эти государства;
    • местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности являются эти государства;
    • местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства;
    • находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.

  • Действие Указа № 81 применяется независимо от того, на какой из сторон сделки действует такое лицо.
  • Действие Указа № 81 распространяется также на лиц без гражданства, местом регистрации, местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности, преимущественного извлечения прибыли которых является недружественное государство.
  • Исключения в действии Указа № 81 в субъектном составе

    Указ № 81 содержит и исключение - его действие не распространяется на сделки, стороной которых является Центральный банк Российской Федерации и государственные органы.

    Согласно разъяснений уполномоченных органов власти действие Указа № 81 не распространяется на:

    • лиц с двойным гражданством, одно из которых – гражданство Российской Федерации (такие лица являются резидентами, даже при условии второго гражданства страны недружественного государства);
    • иностранных граждан, имеющих вид на жительство на территории Российской Федерации и постоянного проживающих на территории Российской Федерации (такие лица являются резидентами, даже при условии гражданства страны недружественного государства);
    • лиц – граждан Российской Федерации, постоянно проживающих за пределами Российской Федерации (даже при условии проживания на территории недружественного государства).

    Обязательным условием совершения указанных видов сделок со 02 марта 2022 включительно является получение разрешения, выдаваемого Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации, которое также при необходимости должно содержать условия осуществления таких сделок.

    Правительственная комиссия образована на основании постановления Правительства РФ от 06.07.2008 № 510, которым утверждено и соответствующее Положение о комиссии. В составе Правительственной комиссии в настоящее время образована специальная подкомиссия для целей выдачи указанных разрешений.

    Правила выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений на осуществление резидентами сделок с иностранными лицами в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 № 295.

    Заявление о выдаче разрешения на осуществление сделки или группы сделок, представляется резидентом или лицом иностранного государства, совершающего недружественные действия, в Министерство Финансов Российской Федерации.

    Перечень документов, прилагаемых к заявлению, и порядок их представления и рассмотрения установлены в п.п. 5 – 16 Постановления № 295.

    Подробная информация о получении разрешения размещена в настоящее время также на сайте Минфина России https://minfin.gov.ru/ru/.

    Разрешение Правительственной комиссии заявитель обязан представить в орган регистрации прав самостоятельно с соответствующим пакетом документов на регистрацию сделки.

    Непредставление указанного разрешения Правительственной комиссии будет являться основанием для приостановления и возможного последующего отказа государственной регистрации права на основании сделки, совершенной с недружественным иностранным лицом.

    Вместе с тем, Протоколом заседания Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций от 17.03.2022 № 12 в настоящее время разрешено резидентам совершать сделки:

    1. По приобретению иностранным физическим лицом недвижимого имущества (п. 2.1 раздела III протокола);
    2. По отчуждению иностранным физическим лицом объектов недвижимости при условии зачисления денежных средств по таким сделкам на счет типа «С» в порядке, определенном Указом Президента РФ от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» (п. 2.2 раздела III протокола);
      При этом для соблюдения условий по п. 2.2 раздела III протокола в представленных на государственную регистрацию прав документах должно быть однозначно указано отчуждающей стороной в соответствующих реквизитах что счет, на который зачисляются денежные средства, является счетом типа «С», в частности, могут быть:
      • указаны в договоре слова «расчетный счет типа «С»;
      • представлен на государственную регистрацию договор об открытии такого счета/уведомление/справка о зачислении на него денежных средств.
    3. По заключению договоров участия в долевом строительстве и исполнению обязательств по ним, то есть разрешено также осуществлять государственную регистрацию права собственности участника долевого строительства после его завершения (п. 2.3 раздела III протокола).

    В соответствии с п. 12 Указа Президента РФ от 05.03.2022 № 95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» в целях применения Указа № 81 лицами иностранных государств, совершающих в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, не признаются лица, отвечающие одновременно следующим требованиям:

    1. Они находятся под контролем российских юридических лиц или физических лиц (конечными бенефициарами являются Российская Федерация, российские юридические лица или физические лица), в том числе в случае если этот контроль осуществляется через иностранные юридические лица, связанные с такими иностранными государствами;
    2. Информация о контроле над ними раскрыта вышеуказанными российскими юридическими лицами или физическими лицами налоговым органам Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

    Обязанность предоставления документов, подтверждающих факт раскрытия контроля перед налоговым органом, лежит на заявителях, осуществляющих представление заявлений и документов в орган регистрации прав. Подтверждением такого раскрытия являются (либо/либо):

    • квитанция о приеме электронного документа (при представлении документа в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи или через личный кабинет налогоплательщика);
    • отметка о принятии документа (при представлении документа на бумажном носителе непосредственно в налоговые органы);
    • почтовая квитанция с описью вложения с отметкой органа почтовой связи (при направлении документа по почте).

    Таким образом, государственная регистрация сделок, подпадающих под действие Указа № 81, возможна в настоящее время при соблюдении одного из следующих условий (либо/либо):

    1. Представление разрешения Правительственной комиссии на совершение сделки;
    2. Представление информации о раскрытии контроля над иностранным лицом перед налоговыми органами в соответствии с требованиями налогового законодательства Российской Федерации.

    Во избежание возможных неприятных ситуаций, в том числе связанных с принятием решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации, просим принимать указанную информацию во внимание при оформлении правоустанавливающих документов, а также представлении заявлений и документов на государственную регистрацию.

    Дополнительно обращаем внимание заявителей, что однозначные выводы о достаточности (необходимости) представленных документов в соответствии с требованиями действующего законодательства возможно сделать исключительно после приема документов на стадии проведения правовой экспертизы.

  • Решаем вместе
    Не убран мусор, яма на дороге, не горит фонарь? Столкнулись с проблемой — сообщите о ней!

    Об Управлении Нормативные правовые акты Регистрация прав Предоставление сведений ЕГРН Кадастровый учёт
    Земельный надзор Статьи Противодействие коррупции Контактная информация Электронная приёмная