Типичные ошибки в документах - основания для приостановления (отказа) в осуществлении государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав

Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя обращает внимание заявителей, что отказ в приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов не допускается, за исключением случая представления заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в форме документов на бумажном носителе посредством личного обращения - в их приеме должно быть отказано непосредственно в момент представления таких заявления и документов.

Отказ в приеме возмжен, если не установлена личность лица, обратившегося за осуществлением государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе не предъявлен документ, удостоверяющий личность такого лица, или лицо, представляющее заявление и прилагаемые к нему документы, отказалось предъявить документ, удостоверяющий его личность (части 14, 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации)).

Вместе с тем, в целях снижения количества приостановлений (отказов) и повышения качества оказания услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации рекомендуем обратить внимание на следующие типичные основания для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

1. Сведения об объекте недвижимости уже содержатся в ЕГРН

В случаях если сведения об объекте содержатся в ЕГРН (объекту присвоен кадастровый номер) не требуется вносить сведения в ЕГРН как о ранее учтенном объекте недвижимости повторно. В данном случае при необходимости по запросу заинтересованного лица могут быть получены сведения из ЕГРН в виде выписки за плату. На официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (rosreestr.ru) реализованы следующие электронные услуги и сервисы - публичная кадастровая карта и справочная информация по объектам недвижимости в режиме online. Сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online» можно воспользоваться если вам необходимо получить актуальную информацию об объекте недвижимости: описание объекта, его адрес, сведения о наличии или отсутствии зарегистрированных прав, ограничений или обременений прав. Поиск информации осуществляется по одному из критериев: кадастровому номеру, условному номеру, адресу, номеру государственной регистрации права, ограничения (обременения) права. Если право, ограничения (обременения) права на объект недвижимости зарегистрированы, сервис позволяет узнать информацию о виде права, ограничения (обременения) права, дате и номере государственной регистрации. Услуга предоставляется заявителю бесплатно в режиме реального времени.

2. Противоречия в Ф.И.О. правообладателя в правоустанавливающих документах при регистрации ранее возникших прав

При ошибках в правоустанавливающих документах, подтверждающих ранее возникшие права (например, неверное написание букв в Ф.И.О., в правоустанавливающем документе не указано отчество, тогда как в паспорте отчество присутствует, и др.) следует обращаться в суд в порядке статьи 264 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций в том числе факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении).

При наличии указанного судебного акта права могут быть зарегистрированы.

3. Не представлены необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, представленные документы по форме и содержанию не соответствуют действующему законодательству:

3.1. Акт обследования

При обращении с заявлением о прекращении права в заявлении следует указывать в обязательном порядке причину прекращения права (в связи с ликвидацией объекта, преобразованием объекта, вследствие отказа от права собственности).

Заявление о прекращении права собственности на объект капитального строительства может быть принято в т.ч. в связи с ликвидацией объекта, сам по себе отказ от прав собственности на объект капитального строительства без предоставления технических документов, подтверждающих гибель ранее поставленного на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, не является основанием прекращения прав на объект капитально строительства (статьи 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях прекращения существования объекта капитального строительства (гибели, уничтожения), права на который зарегистрированы в ЕГРН, необходимо подавать заявление о прекращении права в связи с ликвидацией объекта и одновременно заявление о снятии с государственного кадастрового учета с приложением акта обследования, подготовленного кадастровым инженером. Если права ранее зарегистрированы в ЕГРН не были, подается заявление о снятии с государственного кадастрового учета с приложением акта обследования.

Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли (статья 56 Закона о регистрации). Если право ранее не было зарегистрировано в ЕГРН к заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю.

Учитывая принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)), в случаях, если здание и земельный участок принадлежат заявителю, отказ от прав собственности на земельный участок под зданием без одновременного представления акта обследования на здание и прекращения прав на здание не соответствует действующему законодательству.

3.2. Соглашение, заключенное всеми участниками общей долевой собственности,
при образовании объекта недвижимости

В случае образования двух и более объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков, в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости, в т.ч. земельных участков.

Если объект недвижимости (объекты капитального строительства, земельные участки) образуются из объектов, находящихся в долевой собственности, на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав представляется в т.ч. соглашение, заключенное всеми участниками общей долевой собственности, по условиям которого происходит объединение объектов и устанавливается общая долевая собственность на вновь образованный объект, либо происходит раздел объекта, находящегося в долевой собственности и возникают права на вновь образованные объекты необходимо представить соглашение (ст. 41 Закона о регистрации, ст. 11.2 ЗК РФ).

Если указанное соглашение заключено в простой письменной форме необходимо представить, как минимум два подлинных экземпляра соглашения. При нахождении объекта (объектов) в собственности одного лица соглашение не требуется, достаточно заявления.

3.3. Заявление о регистрации ипотеки

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (пункт 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Заявление об ипотеке в силу закона вправе представить любая сторона (либо все лица, выступающие на стороне залогодержателя, либо все лица, выступающие на стороне залогодателя).

3.4. Документы, предусмотренные ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

101-ФЗ установлены следующие особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, при нарушении которых сделка признается ничтожной.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

В нарушение вышеизложенного на государственную регистрацию не представляется документ, подтверждающий отказ от права преимущественной покупки города федерального значения Севастополь в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, либо надлежаще оформленное извещение.

3.5. Форма договора

Договор купли-продажи с определением долей супругов в праве общей долевой собственности, подлежит нотариальному удостоверению (статья 38 Семейного кодекса Российской Федерации).

По ряду заявлений супруги приобретают объект в общую долевую собственность, однако, договор представлен в простой письменной форме, брачный договор, устанавливающий иной режим имущества супругов на государственную регистрацию не представлен. В силу закона супруги могут приобрести имущество по договору в простой письменной форме без предоставления брачного договора в совместную собственность.

Также, на основании статьи 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

3.6. Перевод необходимых для осуществления государственного кадастрового учета
и (или) государственной регистрации прав документов

На основании части 5 статьи 7 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» в случае если документы, являющиеся основаниями для государственного кадастрового учета ранее учтенного на территории города Севастополя объекта недвижимости и (или) государственной регистрации ранее возникшего права, ограничения (обременения) права, оформлены на украинском языке и заявителем по собственной инициативе не представлены документы, содержащие осуществленный в установленном федеральным законодательством порядке перевод таких документов на русский язык, должностное лицо исполнительного органа государственной власти города Севастополя, уполномоченного в сфере государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета, обеспечивает указанный перевод документов, который заверяется подписью такого должностного лица и печатью данного органа.

Перевод иных документов, поступающих на государственную регистрацию прав не предусмотрен.

3.7. Заявление о регистрации ранее возникших прав

Согласно ст. 7 Закона города Севастополя от 25.07.2014 № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» к правам, ограничениям (обременениям) прав на объекты недвижимого имущества, возникшим на территории города Севастополя до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - ранее возникшие права), применяется порядок их государственной регистрации, установленный Законом о регистрации.

На основании ст. 69 Закона о регистрации права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. При государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости регистрация ранее возникших прав является обязательной.

Вместе с тем не всегда представляются заявления на государственную регистрацию ранее возникших прав перед переходом прав или оформлением сделки.

3.8. Акты приема-передачи

В соответствии со ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, указанных выше.

Таким образом, необходимым документом при регистрации договора аренды, расторжении договора аренды является акт прием – передачи, который необходимо прикладывать к пакету документов.

3.9. Договор, соглашение об обеспечении доступа образуемых земельных участков
к землям общего пользования

Согласно пункту 55 приказа Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» сведения об обеспечении образуемых (измененных) земельных участков доступом к землям общего пользования, земельным участкам общего пользования, территории общего пользования посредством ограничения прав правообладателей смежных земельных участков включаются в межевой план на основании соответствующих договоров либо соглашений, заключаемых между собственниками земельных участков либо лицами, которым такие земельные участки предоставлены на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. Копии таких документов включаются в Приложение.

3.10. Нотариальная доверенность с указанием соответствующих полномочий

В соответствии со статьями 185, 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами, доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В доверенности должны быть указаны полномочия по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на подписание договора, заявлений, в т.ч. заявлений о регистрации ранее возникшего права, перехода права и др.

3.11. Ссылка в договоре на ограничения (обременения)

При наличии действующей ипотеки, аренды, др. ограничений (обременений) об этом указывается в договорах (пункт 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

3.12. Категория земельного участка

В соответствии с пунктом 2 статье 8 Земельного кодекса Российской Федерации категория земель указывается в:

• актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
• договорах, предметом которых являются земельные участки;
• государственном кадастре недвижимости;
• документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 8 Закона о регистрации в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, включающие информацию о категории земель, к которой отнесен земельный участок.

Таким образом, в представляемых на государственную регистрацию договорах, актах, являющихся основанием для возникновения права необходимо указывать категорию земельного участка.

3.13. При постановке на государственный кадастровый учет вновь образуемых земельных участков:

• Не обеспечен доступ к образуемому земельному участку или к измененному (не верно указан доступ, либо не указан вообще); (п. 56 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 (далее - Требования));
• соглашение о доступе к образуемому земельному участку (пункт 55 Требований);
• сведения об объектах капитального строительства расположенных на образуемом земельном участке (пункт 35 Требований);
• не включается раздел "Сведения о смежных земельных участках" (пункт 60,61 Требований);
• пересечение со смежными земельными участками (пункт 20, статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

3.14. В рамках учета изменений земельного участка:

• конфигурация уточняемого земельного участка не соответствует представленным документам (нарушение части 10 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• в Акте согласования границ земельного участка отсутствует подтверждение согласования землепользователей смежных земельных участков (также не приведены причины отсутствия согласования) пункт 25, статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• не включают раздел "Сведения о смежных земельных участках" (пункт 60,61 Требований);
• пересечение с земельными участками (пункт 20, статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).