Согласно общих положений гражданского законодательства Российской Федерации сделки в отношении объектов недвижимости могут быть составлены как в простой письменной, так и в нотариальной форме в случае, если такая форма предусмотрена в качестве обязательной для определенного вида сделок, а также по желанию сторон.
Бóльшую долю представляемых на государственную регистрацию документов на территории города Севастополя в настоящее время занимают сделки, составленные в простой письменной форме.
При этом более позднее принятие города Севастополя в состав Российской Федерации и переход в российское правовое поле отрицательно сказываются на правовой грамотности населения города Севастополя, в том числе профессиональных участников рынка недвижимости (риелторов), а также на качестве подготавливаемых заявителями документов, необходимых для осуществления учетно-регистрационных действий.
Некачественная подготовка документов, в том числе составление сделок, не соответствующих по содержанию требованиям действующего законодательства, влечет за собой принятие решение о приостановлении и последующем отказе в осуществлении учетно-регистрационных действий.
Севреестром регулярно проводится системный анализ принимаемых государственными регистраторами прав решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации по сделкам.
По результатам анализа установлено, что при составлении сделок в большинстве случаев допускаются следующие типовые ошибки в их содержании.
Вид ошибки
Возможные варианты ошибок
Возможные пути решения
1. Ошибки в указании личных данных сторон сделки
технические ошибки в фамилии, имени или отчестве сторон сделки (пропущена буква, неверно указана буква в слове);
технические ошибки в датах и местах рождения сторон (пропущены буквы и (или) цифры, неверно указаны буквы и (или) цифры);
технические ошибки в указании документов, удостоверяющих личности сторон сделки (пропущены буквы и (или) цифры, неверно указаны буквы и (или) цифры);
не указано полное наименование юридического лица (указано сокращенное наименование и (или) указана сокращенная организационно-правовая форма юридического лица);
не указаны регистрационные данные юридического лица, такие как ИНН, ОГРН, дата и место регистрации;
не указаны адреса места жительства или местонахождения сторон сделки.
Составить договор в строгом соответствии с данными документов, удостоверяющих личность сторон.
Перепроверить повторно данные сторон в договоре перед представлением сделки на государственную регистрацию.
2. Ошибки в подписантах договоров
в шапке договора указан заявитель, действующий сам за себя лично, при этом в разделе «Подписи сторон» за заявителя расписывается представитель по доверенности;
в шапке договора указан представитель заявителя по доверенности, при этом в разделе «Подписи сторон» заявитель расписывается лично;
в шапке договора указан один представитель заявителя по доверенности, при этом в разделе «Подписи сторон» расписывается другой представитель;
в доверенности на имя представителя недостаточно полномочий на подписание конкретной сделки:
не указан вид подписываемой сделки в доверенности;
не указан конкретный объект недвижимости - предмет договора;
не указано право подписания сделки (например, передано только право представления документов на регистрацию).
Заранее определиться, кто конкретно будет подписывать сделку (кто сможет присутствовать при подписании) – заявитель лично или его представитель.
Проверить в доверенности на имя представителя наличие необходимых полномочий, в том числе на подписание конкретной сделки.
Составить договор в соответствии с указанной информацией.
Не допускать подписания сделки сторонними лицами, не указанными в ней в качестве сторон (представителей сторон).
3. Ошибки в описании объектов недвижимости
в договоре указан один объект недвижимости, а заявление представлено в отношении иного объекта;
в договоре указан кадастровый номер объекта недвижимости, а адрес и иные характеристики объекта не соответствуют сведениям об объекте с таким кадастровым номером в ЕГРН;
в договоре не указан кадастровый номер объекта недвижимости;
в договоре не указаны характеристики объекта недвижимости, позволяющие однозначно идентифицировать такой объект (например, в договоре аренды части не указаны характеристики такой части);
в договоре указаны не все объекты недвижимости, являющиеся предметом сделки;
не соблюден принцип единства судьбы объектов недвижимости:
земельный участок отчуждается без стоящих на нем зданий, сооружений;
здания, сооружения отчуждаются без земельного участка, на котором расположены.
Перед составлением договора заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.
Составлять договор исключительно на основании сведений выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, являющемся предметом сделки.
Проверить соблюдение в договоре принципа единства судьбы объектов недвижимости.
Перепроверить повторно описание объекта недвижимости в договоре перед представлением сделки на государственную регистрацию.
4. Ошибки в указании обременений (ограничений) объектов недвижимости
в договоре в отношении земельного участка не указаны обременения в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ, такие как охранные зоны (самая распространенная ошибка!);
в сделке не указано обременение объекта недвижимости арендными отношениями;
в договоре последующей ипотеки (залога) не указано на наличие предшествующей ипотеки;
в сделке об отчуждении не указано на наличие ранее возникшей ипотеки или иного ранее возникшего (до 18.03.2014) обременения (ограничения) в отношении объекта недвижимости;
в сделке в отношении жилого помещения не указаны лица, сохраняющие право пользования таким помещением в силу закона;
договор заключен при наличии в ЕГРН актуального ареста (запрещения) в отношении объекта недвижимости или его правообладателя.
Перед составлением договора заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости.
Перед составлением договора обязательно проверить наличие (отсутствие) в ЕГРН актуальных арестов (запрещений).
Не представлять сделку на регистрацию до момента снятия (отмены) таких арестов в ЕГРН.
Составлять договор исключительно на основании сведений выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, являющемся предметом сделки.
Попросить продавца перед заключением договора предоставить покупателю документы из БТИ, земресурсов или от нотариуса о том, что в отношении такого объекта нет ранее возникших (до 18.03.2014) обременений.
Перепроверить повторно описание объекта недвижимости и актуальных обременений в договоре перед представлением сделки на государственную регистрацию.
5. Ошибки в порядке расчета между сторонами
в возмездном договоре вообще не указана цена;
в договоре невозможно однозначно определить порядок расчета между сторонами (например, в договоре аренды невозможно высчитать размер годовой арендной платы);
сумма договора складывается из нескольких частей, которые при сложении разнятся с общей суммой сделки, указанной в тексте договора;
в сделке цифрами указана одна общая сумма договора, а прописью – другая;
по тексту договора расчет между сторонами производится после регистрации договора и не указано на соблюдение условий ст. 488 ГК РФ, но на регистрацию не представлено заявление об ипотеке;
по тексту договора расчет между сторонами производится после регистрации договора и указано на соблюдение условий ст. 488 ГК РФ, но на регистрацию представлено заявление об ипотеке;
по тексту договора расчет между сторонами произведен полностью, но сторонами на регистрацию представлено заявление об ипотеке;
ошибки в расчете средствами материнского (семейного) капитала (указаны ранее в статье Севреестра http://sevreestr.ru/).
Заранее ознакомиться с требованиями действующего законодательства о порядке расчетов по конкретной сделке.
Составить договор в строгом соответствии с договоренностями сторон и требованиями действующего законодательства о порядке расчетов.
Перепроверить повторно содержание договора и представляемые сторонами заявления во избежание лишних или, наоборот, недостающих заявлений.
6. Иные ошибки, связанные с несоблюдением существенных условий сделок
в договоре не указаны (указаны неверно, неполно) существенные условия – стороны, предмет сделки, цена сделки (возмездные договоры), факт передачи имущества (по реальным сделкам), срок сделки и другие;
в реальной сделке (права по такой сделке возникают с момента передачи имущества; к таким сделкам относятся аренда, дарение, купля-продажа и другие) не определен порядок передачи имущества и (или) факт такой передачи, например:
не указано, когда будет передано имущество;
указано, что передача состоится по акту, но акт приема-передачи сторонами не представлен;
в срочной сделке (договор действует определенный сторонами срок; к таким сделкам относятся аренда, ипотека и другие) не указан или невозможно однозначно определить срок его действия;
договор дарения заключен представителем по доверенности в нарушение требований ч. 5 ст. 576 ГК РФ – в доверенности на совершение дарения не назван одаряемый и не указан предмет дарения;
в договоре купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения не указано на соблюдение условий о преимущественном праве покупки такого участка органом власти;
в сделке в отношении земельного участка не указана (неверно указана) категория земель такого участка;
в сделке в отношении государственного или муниципального имущества не указано на соблюдение порядка ее заключения (по результатам торгов или при наличии права заявителя приобрести имущество без торгов);
и другие ошибки.
Заранее ознакомиться с требованиями действующего законодательства к существенным условиям каждой конкретной сделки.
Составить договор в строгом соответствии с договоренностями сторон и требованиями действующего законодательства.
Перепроверить повторно содержание договора перед представлением сделки на государственную регистрацию.
Обращаем особое внимание всех заявителей, что в случае допущения в договоре каких-либо ошибок, в том числе технических, описок или опечаток, при условии, что такая сделка уже зарегистрирована в установленном порядке в ЕГРН и полностью исполнена, а также не является срочной или длящейся, внесение изменений в такую сделку не допускается!
Представим себе следующую ситуацию: Стороны заключили договор купли-продажи земельного участка, полностью рассчитались между собой и права по такой сделке успешно зарегистрированы в ЕГРН, то есть сделка исполнена и прошла регистрацию.
Но, спустя какое-то время покупатель обнаружил опечатку в тексте договора, например, в дате выдачи своего паспорта. Понимая последствия такой ошибки, покупатель связывается с продавцом и заключает с ним соглашение о внесении изменений в договор купли-продажи, которое стороны представляют на государственную регистрацию.
Однако, стороны ждет приостановление государственной регистрации и последующий отказ, так как первоначальная сделка по купле-продаже исполнена полностью и вносить в нее изменения орган регистрации не имеет права.
При этом продавец будет вынужден иметь на руках правоустанавливающий документ – договор купли-продажи – на его имя с ошибкой!
Во избежание таких неприятных ситуаций, как указанная выше, а также с целью избежания возможных решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации, просим принимать указанную информацию во внимание при представлении заявлений и документов на государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав, сделок на основании договоров, составленных в простой письменной форме.
Дополнительно обращаем внимание заявителей, что однозначные выводы о достаточности (необходимости) представленных документов в соответствии с требованиями действующего законодательства возможно сделать исключительно после приема документов на стадии проведения правовой экспертизы.
Решаем вместе
Не убран мусор, яма на дороге, не горит фонарь? Столкнулись с проблемой — сообщите о ней!
