Правительство Севастополя
Управление государственной регистрации
права и кадастра Севастополя
О переносе актуальных ограничений в отношении образуемых земельных участков
 |
Правообладатели земельных участков и землепользователи часто интересуются вопросами переноса актуальных ограничений земельных участков в случае их преобразования, таких, как аренда или безвозмездное пользование, ипотека, сервитуты, право постоянного (бессрочного) пользования и другие. |
Преобразование (создание) земельных участков в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации возможно следующими способами:
- Раздел;
- Объединение;
- Перераспределение;
- Выдел из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При этом земельные участки, из которых образуются новые земельные участки, считаются исходными, а новые земельные участки считаются образуемыми земельными участками.
Зачастую в отношении исходных земельных участков в Едином государственном реестре недвижимости имеются зарегистрированные актуальные ограничения:
- Аренда;
- Безвозмездное пользование (ссуда);
- Ипотека (залог);
- Сервитут;
- Право постоянного (бессрочного) пользования;
- Право пожизненного наследуемого владения;
- Другие.
По общему правилу ограничения прав на исходные земельные участки подлежат переносу, то есть сохраняются в отношении образуемых земельных участков.
Так, в соответствии с ч. 12 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Ф «О государственной регистрации недвижимости» в случае, если в отношении исходного земельного участка в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него земельные участки и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:
- Государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых земельных участков, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных земельных участков.
- Государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных земельных участков, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных земельных участков.
Однако действующее законодательство (ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ) содержит следующие исключения из этого правила:
| Вид ограничения | Возможность/необходимость переноса ограничения |
|---|---|
| Право постоянного (бессрочного) пользования | На образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельные участки возникает право постоянного (бессрочного) пользования. |
| Право пожизненного наследуемого владения | На образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельные участки возникает право пожизненного наследуемого владения. |
| Аренда | Осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). |
| Безвозмездное пользование (ссуда) | Применяются правила, установленные к договору аренды. |
| Ипотека (залог) обычных земельных участков, за исключением залога права аренды земельного участка | Залог сохраняется в отношении образуемых и измененных земельных участков, если иное не установлено законом. |
| Ипотека (залог) земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого застройщиком на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования | Залог на измененный земельный участок сохраняется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного участка, на котором строится (создается) либо построен (создан) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, за исключением случаев, если в соответствии с законом залог на образуемый земельный участок не устанавливается в связи с его прекращением одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства. Указанные положения также распространяются на случаи, если в результате раздела исходного земельного участка образуется несколько земельных участков, на которых строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, для строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства. |
| Сервитут, публичный сервитут | На образуемые или измененные при разделе, объединении, перераспределении или выделе земельные участки сохраняются сервитуты в прежних границах. |
| Другие ограничения (например, аресты) | Не указанные выше обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых и измененных земельных участков в прежних границах. |
Особое внимание землепользователей обращаем на случаи преобразования земельных участков, находящихся в пользовании третьих лиц на основании договора аренды или договора безвозмездного пользования (ссуды), так как сохранение указанных обременений напрямую зависит от способа преобразования исходного земельного участка:
1. В результате раздела исходного земельного участка, сохраненного в измененных границах
Это касается земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, переданных по договору аренды или безвозмездного пользования третьим лицам.
В случае раздела исходного земельного участка с сохранением его в измененных границах осуществляющее его использование лицо:
- сохраняет право аренды или безвозмездного пользования в отношении измененного земельного участка;
- имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Таким образом, лицу, использовавшему исходный земельный участок на основании договора аренды или безвозмездного пользования, в случае образования из него земельных участков (земельного участка) способом, при котором исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, предлагается выбрать:
- осуществлять использование измененного земельного участка на основании действующего договора;
При этом арендатор впоследствии может заключить с арендодателем и представить в орган регистрации прав с соответствующим заявлением дополнительное соглашение к договору, которым будут уточнены площадь земельного участка и, соответственно, размер арендной платы. - заключить на прежних условиях новые договоры в отношении образуемых земельных участков и измененного земельного участка.
В этом случае одновременно с государственной регистрацией нового договора аренды или безвозмездного пользования производится погашение записи о государственной регистрации ранее заключенного договора.
Аналогичные положения установлены и в отношении ипотеки (залога) права аренды исходных и образуемых земельных участков в случае раздела исходного земельного участка с сохранением его в измененных границах:
- записи об указанных ограничениях (обременениях) автоматически без заявлений не переносятся в отношении образуемых земельных участков в результате раздела исходного земельного участка с сохранением его в измененных границах;
- аренда и ипотека права аренды в отношении исходного земельного участка сохраняются;
- после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении образуемых земельных участков сторонами могут быть заключены новые договоры аренды, ипотеки права аренды в соответствии с требованиями действующего законодательства, которые в заявительном порядке также подлежат государственной регистрации;
- договоры аренды, ипотеки права аренды в отношении исходного земельного участка ввиду изменения его характеристик могут быть изменены на основании соответствующих соглашений, которые в заявительном порядке также подлежат государственной регистрации.
2. В результате раздела, объединения, перераспределения исходного(ых) земельного(ых) участка(ов), который(ые) прекращает(ют) свое существование.
При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в случае образования земельных участков из земельного участка, в отношении которого содержались в реестре прав ЕГРН записи об ограничении прав (обременении), возникшего на основании договора аренды или безвозмездного пользования в отношении образованных земельных участков сведения об ограничении прав (обременении) не переносятся.
При этом арендатор исходного земельного участка имеет право на заключение договора аренды или безвозмездного пользования в отношении образованных земельных участков на тех же условиях, что были указаны в договоре в отношении исходного земельного участка; такой новый договор должен быть представлен в орган регистрации прав с соответствующим заявлением).
Практические примеры, связанные с переносом ограничений в отношении образуемых земельных участков
Пример 1
В отношении исходного земельного участка, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации – города федерального значения Севастополя, в ЕГРН был зарегистрирован договор аренды в пользу юридического лица. Правообладатель принимает решение о разделе исходного земельного участка с сохранением его в измененных границах, по результатам которого образуется новый земельный участок. В этом случае:
- запись об аренде автоматически без заявлений не переносится в отношении нового образуемого земельного участка;
- запись об аренде в отношении исходного земельного участка сохраняется;
- после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении образуемого земельного участка сторонами – городом Севастополем и юридическим лицом – может быть заключен новый договор аренды в отношении образуемого участка в соответствии с требованиями действующего законодательства, которые в заявительном порядке также подлежат государственной регистрации;
- договор аренды в отношении исходного земельного участка ввиду изменения его характеристик может быть изменен на основании соответствующих соглашений, которые в заявительном порядке также подлежат государственной регистрации.
В указанной ситуации зачастую заявителями допускаются ошибки, связанные с заключением дополнительных соглашений к договору аренды исходного земельного участка, в рамках которого включается в состав арендуемого имущества новый образуемый земельный участок.
Заключение такого дополнительного соглашения нарушает положения ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, ввиду чего государственной регистрации не подлежит.
Заявители, представившие такое соглашение на государственную регистрацию, в указанном случае получат уведомление о приостановлении государственной регистрации, в том числе по причине отсутствия в ЕГРН записи об аренде в отношении нового образуемого земельного участка.
Пример 2
В отношении исходного земельного участка, находящегося в частной собственности физического лица, в ЕГРН был зарегистрирован договор аренды в пользу юридического лица. Правообладатель принимает решение о разделе исходного земельного участка, по результатам которого образуются два новых земельных участка. В таком случае:
- исходный земельный участок прекращает свое существование, в связи с чем запись об аренде гасится;
- запись об аренде автоматически без заявлений не переносится в отношении новых образуемых земельных участков;
- после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении образуемых земельных участков сторонами – физическим и юридическим лицом – может быть заключен новый договор аренды в отношении образуемых участков в соответствии с требованиями действующего законодательства, которые в заявительном порядке также подлежат государственной регистрации.
В указанной ситуации зачастую заявителями допускаются ошибки, связанные с заключением дополнительных соглашений к договору аренды исходного земельного участка, в рамках которого изменяется предмет аренды.
Заключение такого дополнительного соглашения нарушает положения ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, ввиду чего государственной регистрации не подлежит, в том числе по причине отсутствия записи об аренде в отношении образуемых земельных участков.
Заявители, представившие такое соглашение на государственную регистрацию, в указанном случае получат уведомление о приостановлении государственной регистрации, в том числе по причине отсутствия в ЕГРН записи об аренде в отношении новых образуемых земельных участков.
Во избежание указанных неприятных ситуаций, в том числе связанных с возможным принятием решения о приостановлении и отказе в государственной регистрации, просим принимать указанную информацию во внимание при оформлении правоустанавливающих документов, а также представлении заявлений и документов на государственную регистрацию.
Дополнительно обращаем внимание заявителей, что однозначные выводы о достаточности (необходимости) представленных документов в соответствии с требованиями действующего законодательства возможно сделать исключительно после приема документов на стадии проведения правовой экспертизы.
