Почему нельзя строить «как хочу» и «где хочу»?
Вся правда о Правилах землепользования и застройки в рамках «дачной амнистии»

Каждый гражданин Российской Федерации (застройщик) при планировании строительства на своем или предоставленном ему на праве пользования для строительства объектов недвижимости земельном участке обязан осуществлять строительство в соответствии с целевым назначением такого земельного участка и его разрешенным использованием. При этом застройщик должен соблюдать требования градостроительных регламентов (правила землепользования и застройки), строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации).

В частности, градостроительные регламенты ограничивают застройщика в выборе (ч. 6 ст. 30, п. 2 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее – ГрК РФ):

• вида разрешенного использования объекта капитального строительства;
• предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (высота, этажность, процент застройки земельного участка и т.д.);
• места на участке, где можно разместить здание, так как градостроительный регламент определяет минимальные отступы от границ участка, за пределами которых строить запрещено (как получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) доступно изложено в статье Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя).

Также в некоторых случаях строительство на участке и вовсе может быть запрещено. Например, если он находится в охранной зоне объекта культурного наследия (п. 2 ст. 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

На территории города федерального значения Севастополя Правила землепользования и застройки утверждены и применяются с 17.12.2022 в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 02.12.2022 № 621-ПП (сельская местность) и с 10.01.2023 в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 29.12.2022 № 730-ПП (городская часть), в том числе с учетом требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории Достопримечательного места «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита», утвержденных приказом Министерства культуры Российской Федерации от 12.08.2016 № 1864.

Особо хочется отметить, что в случае если объект капитального строительства расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий, территории объектов культурного наследия, в том числе достопримечательного места, территории исторического поселения федерального значения, иной территории, в отношении которой в соответствии с законодательством Российской Федерации установлены ограничения, правовой режим использования и застройки указанного земельного участка определяется градостроительными регламентами и совокупностью ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом, если установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации ограничения относятся к одному и тому же параметру (требованию), применению подлежат более строгие ограничения и на это застройщику необходимо обратить особое внимание.

Принцип оформления документов в рамках «дачной амнистии» не подразумевает под собой самовольное строительство с нарушением градостроительных и строительных регламентов, а лишь дает возможность застройщикам оформить права на возведенные объекты недвижимости в «упрощенном» порядке, без получения разрешительных документов на строительство (уведомлений) от органов государственной власти, осуществляющих функции по регулированию градостроительной деятельности.

Застройщик (правообладатель соответствующего земельного участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять жилой или садовый дом: в «упрощенном» порядке (ч. 12 ст.70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон о регистрации) или в уведомительном порядке (ст. 51.1 и ч. 16 - 21 ст. 55 ГрК РФ).

В случае «упрощенного» оформления документов застройщик по окончании строительства обращается к кадастровому инженеру (рейтинг кадастровых инженеров можно посмотреть на сайте Севреестра) для подготовки технического плана на основании Декларации об объекте недвижимого имущества, составленной и подписанной правообладателем земельного участка, на котором расположено такое здание, или правообладателем самого здания. Декларация включает в себя все основные характеристики построенного или реконструированного объекта (ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации), за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, которые определяет кадастровый инженер (ч. 8 ст. 24 Закона о регистрации).

Государственный регистратор прав Севреестра при проведении правовой экспертизы документов, представленных в рамках «дачной амнистии», проверяет наличие правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на земельный участок и соответствие:

1. Ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) и (или) сведения о которых содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого расположено соответствующее здание;

   Следовательно застройщику перед началом строительства необходимо убедиться, что здание не будет расположено в охранной зоне объектов, строительство в которых разрешено только с письменного согласия организаций, являющихся балансодержателями таких объектов (например, объекты электросетевого хозяйства находятся в ведении ООО «Севастопольэнерго» и ФГУП 102 ПЭС Министерства обороны России), такие сведения могут содержаться в ЕГРН, а также в графической части правоустанавливающего документа на земельный участок (например, план земельного участка в государственном акте).

2. Предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки (далее – ПЗЗ), за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.

Предельные параметры которые проверяет Севреестр в соответствии с ПЗЗ,
на которые застройщику необходимо обратить особое внимание:

• количество объектов (один жилой дом и один садовый дом);
• высота здания;
• количество этажей;
• процент и плотность застройки земельного участка;
• длина фасадной линии здания;
• процент озеленения земельного участка.

Вся информация о Правилах землепользования и застройки города Севастополя размещена на портале Правительства Севастополя на странице Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, в том числе краткая инструкция пользования публичным порталом isogd.sev.gov.ru для самостоятельной проверки застройщиком или кадастровым инженером в какой территориальной зоне расположен земельный участок на котором осуществляется строительство с целью определения предельных параметров разрешенного строительства объектов.