Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, действуя в соответствии с Соглашением от 11.10.2016 между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и Правительством Севастополя, утвержденным распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2016 № 2433-р, а также с Положением об Управлении государственной регистрации права и кадастра Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 19.01.2017 № 23-ПП, осуществляет государственный земельный надзор на территории города Федерального значения Севастополя.

Начальник Севреестра является главным государственным инспектором города федерального значения Севастополя по использованию и охране земель. Отдел государственного земельного надзора является структурным подразделением Севреестра, исполняющим функцию государственного земельного надзора на территории города федерального значения Севастополя.

Начальник отдела государственного земельного надзора Севреестра является заместителем главного государственного инспектора города федерального значения Севастополя по использованию и охране земель.

По состоянию на 30.09.2020 государственный земельный надзор за соблюдением земельного законодательства на территории города федерального значения Севастополя, согласно штатному расписанию, осуществляют 9 государственных инспекторов.

Исполнение государственной функции по государственному земельному контролю представляет собой обеспечение соблюдения организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами земельного законодательства, требований охраны и использования земель.

К основной функции Севреестра, в рамках осуществления государственного земельного надзора относится предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, их руководителями и иными должностными лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами требований законодательства Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, посредством организации и проведения проверок, принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений, и деятельность по систематическому наблюдению за исполнением требований земельного законодательства, проведению анализа и прогнозированию состояния исполнения требований земельного законодательства.

В соответствии с Положением о государственном земельном надзоре, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.014.2015 № 1(далее – Положение) государственный земельный надзор осуществляется за соблюдением:

а) требований земельного законодательства о недопущении самовольного занятия земельных участков, использования земельных участков без документов, разрешающих в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, осуществление хозяйственной деятельности, самовольной уступки права пользования землей, а также самовольной мены земельными участками;

б) требований о переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобретении земельных участков в собственность;

в) требований земельного законодательства об использовании земельных участков по целевому назначению;

г) требований земельного законодательства, связанных с обязательным использованием земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства, в указанных целях (за исключением выполнения требований, связанных с обязательным использованием земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности);

д) требований земельного законодательства органами местного самоуправления при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

е) обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

ж) требований о наличии и сохранности межевых знаков границ земельных участков;

з) предписаний, выданных должностными лицами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальных органов в пределах компетенции, по вопросам соблюдения требований земельного законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений.

В соответствии с Положением государственный земельный надзор осуществляются в форме:

- организации и проведения плановых и внеплановых проверок соблюдения органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, их руководителями и иными должностными лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами требований законодательства Российской Федерации, за нарушение которых законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность (далее - плановые и внеплановые проверки);

- систематического наблюдения за исполнением требований земельного законодательства, проведение анализа и прогнозирование состояния исполнения требований земельного законодательства Российской Федерации при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности;

- принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению последствий выявленных нарушений.

При реализации указанных полномочий государственные инспекторы города федерального значения Севастополя по использованию и охране земель руководствуются Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации, приказами и распоряжениями Министерства экономического развития Российской Федерации, законами города Севастополя, распоряжениями Правительства Севастополя, иными нормативными правовыми актами.

Севреестр исполняет государственную функцию по осуществлению государственного земельного надзора в соответствии с Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2015 № 486 (далее - Административный регламент).

Административный регламент определяет сроки и последовательность административных процедур (действий) при исполнении государственной функции по осуществлению государственного земельного надзора.

За 9 месяцев 2020 года Севреестром проведено 106 плановых и внеплановых проверок соблюдения земельного законодательства, по итогам которых выявлено 71 – нарушение (52 – в части самовольного занятия, 7 – в части нарушения видов разрешенного использования, 12 – в части неисполнения предписаний об устранении выявленных нарушений земельного законодательства).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 438 «Об особенностях осуществления в 2020 году государственного контроля (надзора), муниципального контроля и о внесении изменения в пункт 7 правил подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» установлено, что в 2020 году установлены ограничения на проведение проверок в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

В целях устранения выявленных нарушений земельного законодательства и контроля за ходом устранения лицам, нарушившим земельное законодательство, выдаются предписания об устранении допущенных нарушений.

По состоянию на 30.09.2020 всего выдано 71 предписание об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства, из которых 8 - исполнено, по 19 – срок устранения продлен по ходатайствам, 1 – отменено, по 31 – срок устранения выявленных нарушений не наступил, 12 – не исполнено в установленный срок (составлен протокол по статье 19.5 КоАП РФ и направлен в мировой суд для привлечения к ответственности).

Основными причинами несвоевременного устранения нарушений земельного законодательства являются обстоятельства, связанные с оформлением правоустанавливающих документов на землю, требующие длительного времени из-за необходимости проведения кадастровых работ, постановки на государственный кадастровый учёт, регистрации прав на недвижимое имущество. За 9 месяцев 2020 года Севреестром составлено 118 протоколов об административном правонарушении, из них:

- 92 протокола составлено за самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок (ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ), по данной статье составляет 78% от общего количества составленных протоколов об административном правонарушениях;

- 9 протоколов составлено за использование земельных участков не по целевому назначению (ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ); количество выявленных нарушений по данной статье составляет 8 % от общего количества составленных протоколов об административном правонарушении;

- 5 протоколов составлено за неуплату административного штрафа в срок (ст. 20.25 КоАП РФ), количество выявленных нарушений по данной статье составляет 4 % от общего количества составленных протоколов об административном правонарушении 10 % нарушений связаны с административными правонарушениями против порядка управления:

- 6 протоколов – воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного надзора по проведению проверок или уклонение от таких проверок (ч. 1 ст.19.4.1 КоАП РФ);

- 6 протоколов по ст. 19.5 КоАП РФ – невыполнение предписаний по вопросам устранения нарушений земельного законодательства. В рамках систематического наблюдения за исполнением требований законодательства Российской Федерации должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного земельного надзора, проводится административное обследование объектов земельных отношений.

При организации и проведении административных обследований объектов земельных отношений Севреестр руководствуется статьей 71.2 ЗК РФ, Правилами проведения административного обследования объектов земельных отношений, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2015 № 251 (далее – Правила административного обследования), Административным регламентом.

За отчетный период проведено 189 административных обследований, по итогам которых в 64 случаях – нарушений не выявлено, в 125 случаях нарушения выявлены. По состоянию на 30.09.2020 Севреестром за нарушение земельного законодательства вынесено 80 постановлений о назначении административного наказания на общую сумму 806,30 тыс. руб.

Использование части здания или помещения, расположенного на земельном участке, не в соответствии с установленным для такого земельного участка видом разрешенного использования.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, а также принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, в соответствии с подпунктами 5 и 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса отнесены к основным принципам земельного законодательства.

В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.

Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Таким образом, передача в аренду части помещений в здании является не только вопросом использования такого здания (помещения), но и земельного участка, на котором оно расположено.

Нормы земельного законодательства обязывают использовать по целевому назначению весь земельный участок. При этом отсутствует исключение в виде возможности использования части земельного участка не по целевому назначению (не в соответствии с разрешенным использованием).

Передача в аренду части помещений в здании под объекты торговли и предприятий сферы обслуживания населения влечет за собой изменение функционального назначения здания. Соответственно, использование здания в целях осуществления иной деятельности влечет использование земельного участка, на котором расположено здание, не в соответствии с установленным видом разрешенного использования этого участка.

При этом разные виды разрешенного использования земельного участка влияют и на плату, установленную в отношении земельного участка, в частности на кадастровую стоимость и ставку земельного налога.

Таким образом, использование помещения (помещений) в здании, расположенном на земельном участке, для видов деятельности, не предусмотренных видом разрешенного использования земельного участка, на котором такое здание расположено, влечет нарушение требований, установленных статьей 42 Земельного кодекса, и образует событие административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 8.8 КоАП.

Частью 3 статьи 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена административная ответственность за неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом.

Диспозиция названной части является отсылочной (бланкетной) к иным нормам действующего законодательства Российской Федерации, в случае выявления фактов, нарушения которых данные нормы должны быть приведены в постановлении о привлечении к административной ответственности, в противном случае описание события вменяемого административного правонарушения нельзя признать полностью соответствующим требованиям названного Кодекса.

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность по использованию земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, должна быть исполнена в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Статьей 284 Гражданского кодекса РФ установлено, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.06.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Системный анализ вышеперечисленных положений действующего законодательства позволяет прийти к выводу, что срок неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, нарушение которого предполагает административную ответственность, составляет три года.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (статья 8.1 Гражданского кодекса РФ), причем государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на реализацию принципов публичности и достоверности сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество направлен на обеспечение правовой определенность в сфере оборота недвижимого имущества, с тем чтобы участники гражданских правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей.

С учетом изложенного Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее – Севреестр) полагает, что исчисление сроков неиспользования земельных участков, предназначенных для жилищного строительства следует исчислять с момента возникновения прав и обязанностей у лица в отношении земельного участка, т.е. с момента государственной регистрации права собственности на него.

Вопрос определения времени, необходимого для освоения земельных участков на законодательном уровне надлежащим образом не урегулирован, по мнению Севреестра является оценочным, исходя из чего отмечаем следующее.

Как выше отмечалось, собственники земельных участков обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также своевременно приступать к освоению и использованию земельных участков.

Законодательством не ограничены сроки, необходимые для освоения земельного участка, при этом срок использования участка начинает исчисляться после истечения срока, необходимого для такого освоения.

Время, необходимое для освоения земельного участка, включает период проведения инженерных изысканий, получения градостроительного плана земельного участка, проведения работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство.

При этом время, необходимое для освоения земельного участка, по мнению Севреестра определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния полученного собственником (арендатором) земельного участка, параметров планируемого к возведению объекта, а также иных характеристик.