Вопросы и ответы при регистрации права собственности участников долевого строительства на основании заявлений застройщиков в рамках части 6 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
| № п/п |
Вопрос | Ответ |
| 1 | Возможно ли возложить оплату госпошлины за регистрацию права собственности по заявлению застройщика на участника долевого строительства | Исходя из положений статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), застройщик является представителем участника долевого строительства в силу закона, поскольку осуществляет действия по представлению документов на государственную регистрацию прав без оформления доверенности.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание письмо Минфина России от 21.07.2022 № 03-05-04-03/70472, полагаем, что государственная пошлина может быть оплачена как застройщиком (с указанием в назначении платежа, что государственная пошлина оплачивается за государственную регистрацию права собственности участника долевого строительства), так и участником долевого строительства. В отношении заключаемых в настоящее время договоров участия в долевом строительстве указанный вопрос может быть урегулирован застройщиком и участником долевого строительства непосредственно в договоре участия в долевом строительстве либо отдельным соглашением. Вопрос оплаты государственной пошлины может быть также урегулирован при передаче объекта долевого строительства. В случае, если в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) заявление о государственной регистрации права было возвращено без рассмотрения, застройщик обязан предпринять меры по устранению причин возврата документов. |
| Порядок уплаты государственной пошлины при регистрации права собственности участников долевого строительства при подаче заявления застройщиком. | ||
| Кто должен оплачивать государственную пошлину за осуществление государственной регистрации права собственности участника долевого строительства: застройщик или участник долевого строительства? | ||
| В случае если участник долевого строительства отказывается оплачивать госпошлину, может ли застройщик требовать возмещения затрат застройщика на оплату госпошлины с участника долевого строительства?
(например: иск к дольщику о взыскании неосновательного сбережения или государство предоставит какие-либо вычеты или льготы?) |
||
| Есть ли обязанность у застройщика оплачивать госпошлину за участника долевого строительства при подаче заявления в течение 30 рабочих дней? | ||
| На застройщика возложили обязанность по регистрации права за дольщика, но ни где не указано про то, как и кем оплачивается госпошлина в этом случае. По законодательству госпошлина оплачивается тем лицом на кого регистрируется право, тогда получается, что застройщик подает заявление о регистрации права за участника долевого строительства, по УИН формируется госпошлина и участник долевого строительства обязан оплатить эту госпошлину.
Как в этом случае заставить участника долевого строительства заплатить госпошлину? |
||
| Застройщик вроде и не против подать документы на регистрацию права за участником долевого строительства, он даже подал заявление о регистрации права, но участник долевого строительства не уплачивает сформированную по УИН госпошлину, документы возвращаются без рассмотрения.
В этом случае обязанность застройщика будет считаться исполненной или придется подавать документы о регистрации несколько раз, пока участник долевого строительства не уплатит госпошлину? |
||
| Вправе ли застройщик предусмотреть сумму госпошлины за регистрацию права в цене объекта долевого строительства при заключении договора долевого строительства? | ||
| При подаче заявления застройщиком и самостоятельной оплате госпошлины за участника долевого строительства, что необходимо указывать в п/п – регистрация права собственности застройщик за Иванова ИИ? 4000? | ||
| 2 | Возможно ли будет подать на регистрацию акт приема-передачи, подписанный на бумаге, переведенный в формат PDF и заверенный подписью застройщика (т.к. для подачи документов, подписанных ЭЦП застройщикам будет некоторых дольщиков сложно уговорить сделать ЭЦП (уклоняются от регистрации по тем или иным причинам) и, как следствие, документы не поданы, застройщиком обязательства не исполнены). | Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 487-ФЗ) установлено, что после передачи застройщиком в соответствии со статьей 8 Закона № 214-ФЗ объекта долевого строительства участнику долевого строительства и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта застройщик в срок не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства обязан направить в Севреестр заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в электронной форме.
В таком случае застройщик осуществляет перевод передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства в форме документа на бумажном носителе в форму электронного образа документа путем его сканирования и заверяет его усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика. Электронный образ передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства имеет ту же юридическую силу, что и документ на бумажном носителе. |
| 3 | По закону вся регистрация происходит в электронном виде, и застройщик должен направить зарегистрированные документы на почту участнику долевого строительства.
Что делать в том случае, если у участника долевого строительства нет электронной почты (такие случаи встречаются при покупке квартиры глубоко пожилыми людьми). В данном случае, как застройщик исполнит свои обязательства, что бы не было претензий, как со стороны клиента, так и со стороны закона. |
После государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства обязан передать собственнику выданную в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из ЕГРН.
В случае если у участника долевого строительства отсутствует электронная почта полагаем, что выписка из ЕГРН может быть направлена застройщиком посредством иных средств связи. |
| 4 | Участник долевого строительства может самостоятельно зарегистрировать свое право?
Может ли участник долевого строительства самостоятельно сдать документы на регистрацию ранее застройщика до истечения указанного срока (30 рабочих дней )? |
В случае подачи участником долевого строительства документов для осуществления государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, основания для возврата документов без рассмотрения и для приостановления осуществления государственной регистрации прав по статьям 25, 26 Закона № 218-ФЗ отсутствуют. |
| Застройщик в течение 30 рабочих дней должен направить заявление о регистрации собственности в Севреестр после подписания акта приема-передачи. Если участник долевого строительства решил по каким–то причинам
самостоятельно подать документы на регистрацию права собственности через МФЦ или в электронном виде, будет ли ему отказано в данной услуге? |
||
| 5 | Может застройщик подать документы на государственную регистрацию права участника долевого строительства при условии, что госпошлина будет оплачена участником долевого строительства самостоятельно? | Может |
| 6 | В законе есть обязанность застройщика в течение 30 рабочих дней направить заявление о регистрации собственности в Севреестр после подписания акта приема–передачи участником долевого строительства. Будет ли исполнено требование закона, если застройщик в установленный законом срок подаст заявление о регистрации собственности, но фактическая регистрация не состоится? | Законом № 487-ФЗ установлено, что после передачи застройщиком в соответствии со статьей 8 Закона № 214-ФЗ объекта долевого строительства участнику долевого строительства и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта застройщик в срок не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства обязан направить в Севреестр заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в электронной форме. |
| 7 | Пункт 6 ст. 16 Закона № 214-ФЗ: После передачи застройщиком в соответствии со статьей 8 Закона № 214-ФЗ объекта долевого строительства участнику долевого строительства и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта застройщик в срок не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в электронной форме.
Вопрос 1: означает ли формулировка пункта, что после подписания акта приема-передачи участник долевого строительства лишается права на самостоятельное обращение в органы регистрации с заявлением о государственной регистрации своего права, а безусловная обязанность обращения с заявлением возлагается на застройщика? Вопрос 2: правильно ли понимаем, что в данном случае госпошлина за регистрацию права составит 4000 руб. как для физического лица, а не 44000 руб. как для юридического лица? |
1.Действующим законодательством не установлена ответственность застройщика за непредставление в Севреестр заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в течение 30 рабочих дней.
Вместе с тем вопрос установления ответственности в рассматриваемом случае в настоящее время является актуальным и прорабатывается в рамках законопроектной деятельности. В этой связи полагаем, что участник долевого строительства вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности. 2. Да, правильно. |
| 8 | Если участником долевого строительства является иностранный гражданин, который не может выпустить электронную подпись и подписать договор участия в долевом строительстве в электронном виде, как осуществить регистрацию в электронном виде в данном случае? | Регистрация в электронном виде возможна только при наличии УКЭП. Обращаем внимание, что иностранный гражданин имеет право получить электронную подпись в аккредитованном удостоверяющем центре для дистанционного взаимодействия с государственными органами и другими участниками электронного документооборота, при наличии следующих документов: паспорт, СНИЛС и ИНН. |
| 9 | Застройщик в срок не позднее 30 рабочих дней со дня подписания акта приема-передачи по договору участия в долевом строительстве обязан направить заявление на регистрацию права собственности участника долевого строительства. Данные изменения коснутся только тех договоров по которым акт будет подписан с 01.03.2025 или данная норма относится к МКД, которые поставлены на государственный кадастровый учет после 01.03.2025? |
Положения Закона № 487-ФЗ в части необходимости представления заявления государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в Севреестр в срок не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства с участником долевого строительства и применяются с 01.03.2025, и не зависит от даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и постановки его на государственный кадастровый учет. |
| 10 | Из части 1.6 статьи 18 Закона № 218-ФЗ следует, что договоры участия в долевом строительстве представляются только в электронном виде. Далее, часть 1.7 начинается со слов «В случаях, установленных федеральным законом» договор участия в долевом строительстве подается в электронном виде. Таким образом не ясно, вводится ли запрет на подачу всех договоров участия в долевом строительстве в бумажном виде? Относятся ли указанные выше положения к заявлениям о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве? |
Положения Закона № 487-ФЗ в части необходимости представления заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в Севреестр только в форме электронных документов, также распространяются на случаи государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве, соглашений о расторжении договоров участия в долевом строительстве.
Вместе с тем соглашение (договор) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве может быть представлено в Севреестр в форме документа на бумажном носителе, в случае если одной из сторон такой сделки является физическое лицо. |
| 11 | Договор уступки права по договору участия в долевом строительстве, подписанный двумя физическими лицами без участия застройщика в какой форме может быть представлен на государственную регистрацию? | В любой удобной форме для заявителей, предусмотренной статьей 18 Закона № 218-ФЗ: 1) в форме документов на бумажном носителе через офисы МФЦ; 2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных ЭЦП с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети “Интернет”; посредством использования сервиса “Личный кабинет” на официальном сайте Росреестра. |