В соответствии с пунктом 1 статьи 141.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) здания и сооружения создаются в результате строительства. Изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 141.3 ГК РФ). Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении) (пункт 2 статьи 141.3 ГК РФ). Однако, законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей (пункт 1 статьи 141.5 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Таким образом, требованиями действующего законодательства установлен запрет на раздел объектов индивидуального жилищного строительства (жилых домов) вне зависимости от периода строительства таких жилых домов.
Согласно части 7 статьи 41 Федерального закона 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2019 № 14-КГ18-54, прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом и выделом доли в порядке статьи 252 ГК РФ в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, приведшем к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета дома блокированной застройки либо многоквартирного дома.
Строительство и реконструкция объектов капитального строительства, в том числе домов блокированной застройки, осуществляются в соответствии с положениями статей 48, 49, 51 и частей 1 – 15 статьи 55 ГрК РФ. Перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство и в последующем – разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, установлен соответственно частью 7 статьи 51 и частью 3 статьи 55 ГрК РФ. Перечень объектов, для строительства или реконструкции которых не требуется получение указанных разрешений, установлен частью 17 статьи 51 ГрК РФ, многоквартирные дома и дома блокированной застройки в их число не входят.
Таким образом, для преобразования жилого дома в совокупность домов блокированной застройки необходимо выполнение строительных работ по его реконструкции с разработкой проектной документации и получением соответствующих разрешений.