Дата выдачи выписки — первое, на что нужно обратить внимание. Вообще в законе нет чётких ограничений по срокам, в течение которых выписки считаются действительными, но лучше чем «свежее» документ, тем больше он соответствует действительности.
Любые изменения в характеристиках объекта отражаются в данных ЕГРН, поэтому выписка, выданная до этих изменений, автоматически становится недействительной и не соответствующей реальности. Так как изменения могут произойти в любой момент, говорить о «сроке годности» выписок тоже не имеет смысла.
Специалисты Севреестра советуют запрашивать выписки максимально близко к дате сделки. Учитывая время, которое нужно инстанциям на подготовку документа, покупателю лучше обратиться к продавцу или нотариусу за несколько дней до сделки. В некоторых инстанциях и госорганах разрешают использовать выписки, полученные не больше одного месяца назад.
Естественно, главное, на что нужно обращать внимание при изучении выписки, — информация о собственниках и характеристиках объекта. Если в сделке фигурируют другие правоустанавливающие документы (например, договор дарения), необходимо сверить их содержание с информацией из ЕГРН.
Что должно насторожить в содержании выписки из ЕГРН.
- Собственник объекта в выписке и его продавец — разные люди. Так бывает, например, когда владелец постоянно живёт за границей и не планирует возвращаться. Такие сделки совершают по доверенности на имя продавца. Если доверенность есть, лучше проверить её на сайте федеральной нотариальной палаты. Если же доверенности нет, от сделки лучше отказаться — это похоже на мошенническую схему.
- Запись о невозможности государственной регистрации права без личного участия собственника. Это значит, что правообладатель объекта должен присутствовать на сделке только лично, в противном случае её можно считать недействительной.
- Перечислено несколько собственников. Это значит, что квартира или другой объект находятся в долевой собственности, и договор купли-продажи должен подписать каждый собственник, указанный в выписке. Собственник, который продаёт квартиру, должен оформить нотариальное согласие на сделку. Если покупается только доля в квартире (например, комната), значит, нужны письменные отказы от всех остальных собственников. Дело в том, что по закону у них есть преимущественное право покупки, и собственник, который решил продать свою долю, в первую очередь должен оповестить их письменно о своих намерениях.
- Право собственности переходило слишком часто. Это повод ещё внимательнее изучить все правоустанавливающие документы и сравнить их с данными выписки. Если хотя бы одна сделка совершилась с нарушениями, суд в будущем может признать все последующие сделки незаконными и аннулировать их.
- В документах на объект и в его выписке фигурируют разные площади. До 1 марта 2005 года площадь балконов и лоджий учитывалась в общей площади жилья, а после это правило отменили. Если правоустанавливающие документы старые, нужно их актуализировать — обратиться в Росреестр с просьбой исправить информацию о площади объекта.
- Статус земельного участка отличается от «учтённый». Заключать сделки с объектами, статус которых числится как «ранее учтённый», «временный» или любой другой, кроме «учтённого», не стоит. Сначала нужно попросить собственника привести в порядок данные в ЕГРН.
- На квартиру наложено обременение. Информацию об этом указывают в строке «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». К обременениям относятся ипотека, аренда, арест, рента, сервитут, доверительное управление и безвозмездное пользование. Если в некоторых случаях, например, при ипотечном обременении или аренде, купить такую квартиру можно, то арест означает, что сделка не состоится, даже если договор уже подписан. Это значит, что судебные приставы наложили на квартиру арест, и с ней нельзя совершать сделки до тех пор, пока должник (собственник) не расплатится с долгами.