Правительство Севастополя

Управление государственной регистрации
права и кадастра Севастополя

Главная страница » Новости » Государственная регистрация договора аренды


Государственная регистрация договора аренды

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации).

Основные положения законодательства, регулирующие вопросы, связанные с заключением договора аренды, правами и обязанностями сторон содержатся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Договор аренды - гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование другой стороне (арендатору) принадлежащее ему имущество за плату.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ). Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. При этом соблюдение письменной формы договора аренды нежилых помещений необходимо вне зависимости от срока, на который заключен договор. Несоблюдение указанного требования влечет недействительность договора. Закон не содержит требования обязательного нотариального удостоверения договора, однако по взаимному согласию сторон договор может быть составлен в нотариальной форме.

По общему правилу, установленному пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Подобная норма содержится и в Земельном кодексе Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 которого предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом согласно пункту 2 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В случае заключения договора аренды помещения или части помещения договор регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункты 1, 3 статьи 26 Закона о регистрации).

Как показывает практика именно порядок регистрации договоров аренды части нежилого помещения (здания) вызывает значительное количество вопросов у заявителей. В первую очередь это связано с тем, что в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды части нежилого помещения (здания) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации должна быть осуществлена уполномоченными органами в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей. Данные положения отражены также и в пункте 3 статьи 26 Закона о регистрации, в соответствии с которым в случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Передача нежилого помещения во временное владение и пользование арендатора осуществляется на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Передаточный акт должен содержать данные о сторонах договора, предмете, техническом и санитарном состоянии предмета договора. С момента подписания документа о передаче обязательство арендодателя передать предмет договора арендатору считается исполненным (пункт 1 статьи 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора — принять его. Подписанный сторонами передаточный акт должен быть представлен на государственную регистрацию.

При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон. Существенным условием, указанным в законе, является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Как следует из определения договора аренды (статья 606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды, при отсутствии которого договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 ГК РФ). Отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы влечет отказ в проведении его государственной регистрации.

Важно подчеркнуть, что ГК РФ из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. Названный срок относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). Такой договор государственной регистрации не подлежит и действителен с момента подписания его сторонами (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Кроме того, не подлежит государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон.

При заключении договора аренды на срок менее одного года необходимо также учитывать, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса, признан равным году (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Так, если договор аренды подписан в период, например, с 01.04.2013 по 31.03.2014 и не подан на государственную регистрацию, такой договор будет считаться незаключенным.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон договора. Если договор аренды регистрируется не по заявлению правообладателя (арендодателя), то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации он должен быть в письменной форме уведомлен о проведении государственной регистрации (пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации).

Для проведения государственной регистрации договора аренды необходимо предоставить следующие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;
  • Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа;
  • Платежный документ об оплате государственной пошлины;
  • Договор аренды (представляется не менее чем в двух экземплярах-подлинниках), с приложением кадастрового паспорта нежилого помещения с указанием в нем арендуемой площади;
  • Акт приема-передачи, если законом или договором не предусмотрен иной способ оформления передачи арендодателем во владение и пользование арендатору;
  • Для проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимыми документами также являются решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка (статья 29 ЗК РФ).

Оценка достаточности и необходимости предоставления иных документов осуществляется государственным регистратором при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов.

Государственная регистрация договора аренды осуществляется путем внесения в Единый государственный реестр прав записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества и о договоре аренды. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.