О невозможности строительства жилого дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства и предназначенные для этих целей (ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации). Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, такие земли могут использоваться для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с:

• выращиванием сельскохозяйственных культур (растениеводством), например, овощеводством, садоводством, выращиванием зерновых и иных культур;
• производством продукции животноводства, в том числе сенокошением, выпасом сельскохозяйственных животных, разведением племенных животных, производством и использованием племенной продукции, размещением зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных, производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
• ведением личного подсобного хозяйства на полевых участках (производством сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства);
• пчеловодством, рыбоводством, научным обеспечением сельского хозяйства и т.п.

На земельных участках сельскохозяйственного назначения, в соответствии с действующим законодательством, не допускается строительство жилых домов и сопутствующих хозяйственных построек.

При этом в целях строительства на них иных зданий, размещение которых предусмотрено классификатором видов разрешенного использования земельных участков, требуется выдача разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил являются самовольными постройками.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу.

Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена ответственность граждан за использование земельных участков не по целевому назначению (ст. 8.8) и строительство объектов капитального строительства без разрешения на строительство (ст. 9.5) в виде административного штрафа в размере соответственно:

• от 0,5 до 1 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 000 рублей (в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка), и от 10 000 до 20 000 рублей (в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка);
• от 2 000 до 5 000 рублей.

Законом предусмотрен исключительный случай, при котором на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, допускается строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома, при этом должны быть соблюдены одновременно все следующие условия:

• земельный участок должен использоваться крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности,
• количество этажей не должно быть более трех,
• общая площадь жилого дома не может быть более 500 кв.м.,
• площадь застройки под жилым домом не может составлять более 0,25 % от площади земельного участка (то есть должна быть не менее чем в 400 раз меньше площади земельного участка), например, на земельном участке площадью 4 га (40000 кв.м.) может быть размещен жилой дом площадью застройки не более 100 кв.м.

При этом в указанном случае какое-либо дальнейшее образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается.